Определение выкупной стоимости аварийного жилья при расселении и возможности увеличения компенсации
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником жилого помещения в доме, признанном аварийным в сентябре 2020 года, который подлежит расселению в рамках федеральной программы до конца 2024 года. Администрация предлагает выкупную стоимость в размере 63 190 руб./кв.м, соответствующую данным 2022 года, хотя ранее стоимость изменялась. Также вы пользуетесь земельным участком (0,5-1,0 сотки) и сараем с погребом, которые не включены в компенсацию.
Применимые правовые нормы
Определение выкупной стоимости
"Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 8)
"В случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 7)
"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32 часть 7)
Компенсация дополнительных объектов
"К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 5)
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 130)
Возможность оспаривания
"Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 11)
"Защита жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подсудностью дел, установленной процессуальным законодательством" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 11)
"В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 13)
Выводы и рекомендации
- Выкупная стоимость должна определяться по рыночной стоимости на текущий момент, а не по данным 2022 года. Администрация обязана провести новую оценку, поскольку:
"Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета" (Источник: Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статья 12)
- Земельный участок и хозпостройки подлежат компенсации, если они являются вашей собственностью или вы имеете законные права на их использование. Эти объекты должны быть включены в оценку:
"При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 281)
- Вы вправе требовать возмещения всех убытков, связанных с изменением места проживания:
"При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32 часть 7)
-
Предложенная администрацией цена не является окончательной. Вы можете:
- Настоять на проведении новой независимой оценки рыночной стоимости
- Требовать включения в компенсацию стоимости земельного участка и хозпостроек
- Обратиться в суд для оспаривания размера компенсации
-
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных вопросах, для:
- Подготовки мотивированного возражения против предложенной стоимости
- Организации независимой оценки вашего имущества
- Подготовки искового заявления в случае недостижения соглашения с администрацией
Помните, что согласно статье 32 Жилищного кодекса, принудительное изъятие жилого помещения возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
