Право на отдельную квартиру при сносе дома после покупки доли и последствия для сособственника

Приобретение доли в аварийном доме лицом, стоящим на жилищном учете: последствия для очереди и компенсации при расселении

Анализ ситуации

Рассматривается ситуация, когда лицо, состоящее на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий в одном городе, приобретает долю в 1/10 в аварийном жилом доме, подлежащем сносу, в другом населенном пункте. Ключевые обстоятельства: договор купли-продажи оформлен, регистрация по месту нахождения дома не производится, и даже с учетом этой доли общая площадь всех жилых помещений не достигает учетной нормы для снятия с учета.

1. Влияние приобретения доли на статус в очереди (учет нуждающихся)

Приобретение права собственности на жилое помещение (в том числе долю) является основанием для пересмотра условий учета гражданина в качестве нуждающегося. Согласно Жилищному кодексу, нуждающимися признаются граждане, которые являются собственниками жилых помещений и "обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы". При этом "при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, ... принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 51).

"Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются ... являющиеся ... собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 51).

"При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, ... принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 51).

Вывод по первому вопросу: Приобретение доли в жилом доме увеличивает общую площадь жилых помещений, находящихся в собственности. Если даже с учетом этой доли уровень обеспеченности площадью остается ниже учетной нормы, формальных оснований для снятия с учета нет. Однако орган, ведущий учет, должен быть уведомлен об изменении имущественного положения. Факт отсутствия регистрации по месту нахождения доли не отменяет самого факта возникновения права собственности.

2. Компенсация при сносе аварийного дома для собственника доли 1/10

Признание дома аварийным и подлежащим сносу влечет его изъятие у собственников. Основным нормативным актом, регулирующим эти отношения, является статья 32 Жилищного кодекса РФ.

Важно: Снос аварийного жилья в рамках программы расселения является частным случаем изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения (включая собственника доли) имеет право на возмещение. "Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32).

"Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32).

Вид возмещения для собственника малозначительной доли (1/10):
Закон не устанавливает автоматического предоставления отдельной квартиры за долю. Вид возмещения определяется соглашением. Для собственника незначительной доли (1/10) наиболее вероятным является предоставление денежной компенсации.

Это логично вытекает из общих принципов гражданского права о выделе доли в натуре. "Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 252). В контексте изъятия для муниципальных нужд "другими участниками" выступает публично-правовое образование.

Более того, в ГК РФ прямо указано: "В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 252). Хотя эта норма применяется в спорах между сособственниками, она отражает общий подход законодателя к судьбе малых долей.

"В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 252).

Статус лица как нуждающегося в улучшении жилищных условий по месту основной регистрации не дает автоматического права на предоставление ему именно жилого помещения (квартиры) взамен доли в аварийном доме в другом населенном пункте. Компенсация при изъятии направлена на возмещение стоимости утраченного имущества, а не на улучшение жилищных условий по иному основанию.

Особое правило для поздних приобретателей: Следует обратить внимание на ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, которая может быть применима, если дом был признан аварийным до покупки доли. В этом случае размер возмещения может быть ограничен стоимостью приобретения доли.

"Граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, ... имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32).

3. Компенсация для собственника доли 9/10

Для собственника, владеющего значительной долей (9/10), возможны оба варианта компенсации: как денежная, так и в виде предоставления другого жилого помещения. "По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32).

"По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 32).

Владелец крупной доли имеет больше шансов договориться о предоставлении именно жилого помещения, так как стоимость его доли соизмерима со стоимостью целой квартиры. Окончательный вид компенсации будет определен в соглашении с уполномоченным органом.

Выводы и рекомендации

1. По сохранению учета: Приобретение доли 1/10 в аварийном доме, если общая обеспеченность площадью с ее учетом все равно не достигает учетной нормы, не является безусловным основанием для снятия с учета как нуждающегося. Однако вы обязаны уведомить орган, ведущий учет, об изменении состава принадлежащего вам имущества. Непредставление таких сведений может впоследствии быть расценено как предоставление недостоверной информации и повлечь снятие с учета по этому основанию.

2. По компенсации за долю 1/10: С большой долей вероятности при расселении аварийного дома вам будет предложена денежная компенсация, размер которой рассчитывается исходя из рыночной стоимости вашей доли и всех сопутствующих убытков (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Предоставление отдельной квартиры за такую долю маловероятно. Статус нуждающегося в другом городе не обязывает местные власти предоставлять вам жилье в порядке расселения.

3. По компенсации за долю 9/10: Собственник значительной доли (9/10) может претендовать как на денежную компенсацию, так и на предоставление другого жилого помещения. Итог зависит от условий соглашения, которое он заключит с уполномоченным органом.

4. Рекомендации:

   • Уведомить жилищный орган по месту учета о приобретении доли, предоставив копии правоустанавливающих документов.
   • Вступить в переговоры с уполномоченным органом (администрацией муниципального образования, на территории которого находится аварийный дом) по вопросу размера и формы возмещения за долю, как только будет инициирован процесс расселения.
   • Требовать расчета возмещения в полном объеме, включая не только рыночную стоимость доли, но и все убытки, предусмотренные законом (переезд, поиск другого жилья и пр.).
   • В случае спора о размере или форме возмещения обратиться в суд. Для грамотного оформления позиции и ведения переговоров или судебного спора рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах изъятия недвижимости.

Важно: Если дом был официально признан аварийным до момента покупки вами доли, размер возмещения может быть ограничен фактически понесенными вами затратами на приобретение (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Уточните дату принятия решения о признании дома аварийным.