Риски продавца при продаже квартиры с неузаконенной перепланировкой и варианты указания в договоре купли-продажи

Риски продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой при различных условиях договора

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры, в которой проведена самовольная перепланировка, включающая перенос кухни с электроплитой в жилую комнату, демонтаж стены и возведение новых перегородок. Эти работы не согласованы с уполномоченными органами и не отражены в технической документации. Покупатель осведомлен о данном факте. Ваши риски существенно различаются в зависимости от того, как эта информация будет отражена в договоре купли-продажи (ДКП).

Применимые правовые нормы и риски

1. Общая ответственность за самовольную перепланировку

Как лицо, осуществившее перепланировку, вы уже являетесь правонарушителем. Согласно жилищному законодательству:

"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания... или с нарушением проекта" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 29).

За данное нарушение установлена административная ответственность:

"Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме... влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.21).

Кроме того, вас могут обязать в судебном порядке за свой счет привести помещение в прежнее состояние.

2. Ситуация 1: Перепланировка указана в ДКП, риски переложены на покупателя

Риски до подписания договора и регистрации:

• Приостановка или отказ в регистрации перехода права: Орган Росреестра проверяет соответствие сведений в документах. Расхождение между техническим паспортом и фактическим состоянием квартиры может стать основанием для приостановки или отказа.

  "Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается... в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26).
  "В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается... если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 27).

Риски после завершения сделки (после регистрации перехода права):

• Административный штраф может быть наложен на нового собственника. Однако покупатель, понесший расходы (штраф, узаконение, восстановление), имеет право потребовать их возмещения с вас в порядке регресса.

  "Лицо, возместившее вред, причиненный другим лицом... имеет право обратного требования (регресса) к этому лицу в размере выплаченного возмещения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 1081).

• Покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или возмещения убытков. Даже при условии в договоре, перепланировка может быть расценена как недостаток переданного товара (квартиры). Если этот недостаток не был оговорен продавцом, покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены.

  "Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель... вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены... возмещения своих расходов на устранение недостатков товара" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 475).
  "В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 557).

• Условие о принятии всех рисков не является абсолютной защитой. Суд может признать такое условие недействительным, если сочтет, что оно направлено на уклонение от ответственности за нарушение закона, особенно если перепланировка создает угрозу (например, из-за переноса кухни).

  "Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 401).

3. Ситуация 2: Сокрытие информации о перепланировке в ДКП

Риски после завершения сделки (крайне высокие):

• Сделка может быть признана недействительной по иску покупателя. Сокрытие информации о существенном недостатке (неузаконенной перепланировке, которая влечет юридические и финансовые последствия) может быть квалифицировано как обман.

  "Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 179).

  В случае признания сделки недействительной, будут применены последствия:

  "При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке... если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 167).
  Кроме того, с вас могут быть взысканы убытки покупателя.

• Ответственность за передачу товара с недостатками. Покупатель сможет бесспорно требовать уменьшения цены или возмещения расходов на узаконение/исправление ситуации, так как вы скрыли существенную информацию.

  "Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 469).
  "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 15).

• Уголовная ответственность (риск). В случае причинения крупного ущерба покупателю и доказанности умысла в сокрытии, действия могут быть квалифицированы как мошенничество.

  "Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием..." (Источник: Уголовный кодекс Российской Федерации, Статья 159).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Наименее рискованный путь — узаконить перепланировку до продажи. Обратитесь в жилищную инспекцию (орган, осуществляющий согласование) для легализации изменений в установленном порядке (глава 4 ЖК РФ). Это полностью снимет все будущие риски для вас и покупателя.
2. Если узаконить до продажи не получается, единственно допустимым вариантом является Ситуация 1 (с указанием в договоре), но и она не дает полной гарантии.
   • В ДКП максимально подробно опишите все произведенные изменения: что именно демонтировано, что возведено, куда перенесена кухня.
   • Прямо укажите, что работы выполнены без согласования, не отражены в технической документации, и покупатель, принимая квартиру, осознает все связанные с этим правовые риски (возможные штрафы, предписания о восстановлении, сложности при будущей продаже).
   • Это условие обязательно продублируйте в Акте приема-передачи квартиры, который является неотъемлемой частью договора.
   • Имейте в виду, что перенос кухни с электроплитой в жилую комнату часто нарушает санитарные и пожарные нормы, что может сделать узаконение в будущем невозможным. Этот риск также стоит обозначить.
3. Ситуация 2 (сокрытие) категорически недопустима. Риски оспаривания сделки и взыскания с вас всех издержек нового собственника чрезвычайно велики. Суд почти гарантированно встанет на сторону покупателя.
4. Рекомендация: Перед заключением сделки настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, для составления юридически грамотного договора, который максимально возможным образом зафиксирует факт осведомленности покупателя и минимизирует ваши регрессные риски.