Дарение доли в квартире по ДДУ до подписания акта приёма-передачи: Марина 90%, Игорь 10%

Дарение доли в праве на строящуюся квартиру до подписания акта приема-передачи

Анализ ситуации

На текущем этапе право собственности на квартиру у Марины и Игоря еще не возникло, так как акт приема-передачи не подписан и объект не передан. Следовательно, оформить классический договор дарения доли в праве собственности невозможно, поскольку самого права еще нет.

Правильным юридическим способом передачи прав Марины своей дочери Анне на данном этапе является уступка прав требований по договору долевого участия (ДДУ). Эта сделка оформляется договором уступки прав требования (цессией), который заключается на безвозмездной основе, что и будет являться дарением.

Применимые правовые нормы и порядок оформления

1. Правовая природа сделки и ее форма

Поскольку право собственности еще не зарегистрировано, передается не доля, а права требования по ДДУ. Такой переход прав подлежит государственной регистрации.

"Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 17)

"Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 389)

Вывод: Сделку необходимо оформить письменным договором уступки прав, который подлежит государственной регистрации. На практике уступка прав по ДДУ с 01.07.2024 требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Согласие супруга

Если Марина состоит в браке и приобретала права по ДДУ в период брака, эти права являются совместной собственностью супругов. Для совершения сделки по их отчуждению требуется согласие супруга.

"Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 34)

"Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, ... необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга." (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 35)

Вывод: Если Марина замужем, ей потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на уступку прав.

3. Согласие содольщика (Игоря) и застройщика

• Согласие Игоря: На данном этапе правило о преимущественном праве покупки доли не применяется, так как нет доли в праве общей собственности, а есть права требования по отдельным договорам. Однако, если в будущем, после регистрации права, Анна захочет продать свою долю, к ней будет применяться общее правило:

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 250)

• Согласие застройщика: Необходимость получения согласия застройщика должна быть проверена в тексте вашего ДДУ. Если такое условие есть, то без согласия сделка может быть оспорена.

"Сделка, совершенная без согласия третьего лица, ... необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 173.1)

4. Налогообложение при дарении между матерью и дочерью

Доходы, полученные по договору дарения между близкими родственниками, не облагаются НДФЛ (13%).

"Доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами)." (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 217, пункт 18.1)

Близкое родство матери и дочери подтверждается Семейным кодексом.

"Не допускается заключение брака между: ... близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родателями и детьми...)" (Источник: Семейный кодекс Российской Федерации, Статья 14)

Вывод: Анне не нужно платить налог с полученного в дар права требования, а также подавать декларацию 3-НДФЛ, так как данный доход освобожден от налогообложения. Марина также не получает дохода и налог не платит.

5. Необходимые документы (примерный перечень)

1. Договор уступки прав требования по ДДУ (в нотариальной форме).
2. Оригинал зарегистрированного ДДУ.
3. Паспорта Марины (цедента) и Анны (цессионария).
4. Нотариально удостоверенное согласие супруга Марины (если она состоит в браке).
5. Свидетельство о рождении Анны для подтверждения родства.
6. Согласие застройщика, если оно требуется по условиям ДДУ.
7. Документ, подтверждающий уплату Мариной цены договора (справка от застройщика или банка).

Выводы и конкретные рекомендации

1. Правильное оформление: Вам необходимо оформить не договор дарения доли, а договор безвозмездной уступки прав требований по ДДУ. Эта сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

2. Порядок действий:

   • Изучите свой ДДУ на предмет условий об уступке прав и необходимости согласия застройщика.
   • Обратитесь к застройщику за получением необходимых справок и согласия (если требуется).
   • Соберите документы, подтверждающие родство и (при необходимости) получите согласие супруга Марины у нотариуса.
   • Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора уступки прав. Нотариус также может помочь с подачей документов на государственную регистрацию в Росреестр.
   • После регистрации перехода прав Анна становится стороной ДДУ вместо Марины и в будущем будет регистрировать право собственности на себя.

3. Налоги: Ни Марина, ни Анна не обязаны платить НДФЛ с данной безвозмездной сделки, так как они являются близкими родственниками. Анне не нужно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ.

4. Согласие Игоря: Согласие Игоря (содольщика) на уступку прав не требуется по закону, но информировать его о смене будущего соседа рекомендуется.

5. Согласие застройщика: Требуется, если это прямо предусмотрено вашим ДДУ. Получение этого согласия — критически важный шаг.

Рекомендация: Учитывая сложность процедуры (нотариальное удостоверение, возможное согласие застройщика, регистрация), для подготовки документов и минимизации рисков целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и долевом строительстве.