Оформление договора дарения квартиры, находящейся в другом городе
Анализ ситуации
Вы с мамой проживаете в городе Р, а квартира, которую мама хочет подарить, находится в городе С. Вам необходимо минимизировать необходимость поездок в город С для оформления сделки. Основные вопросы касаются обязательности нотариальной формы договора, места его заключения, необходимых документов и способов подачи документов на регистрацию.
Применимые нормы права и порядок действий
1. Форма договора дарения и обязательность нотариального удостоверения
Договор дарения недвижимости между гражданами (матерью и дочерью) по закону требует обязательного нотариального удостоверения.
"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 574, пункт 3)
"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 163, пункт 1)
Следовательно, простой письменной формы договора для вашего случая недостаточно — необходимо обратиться к нотариусу. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.
2. Место удостоверения договора нотариусом
Закон устанавливает специальные правила для места удостоверения договоров об отчуждении недвижимости.
"Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 56)
Это означает, что договор дарения вашей квартиры должен быть удостоверен нотариусом, который работает в том же субъекте Российской Федерации (крае, области, республике), где находится город С. Если города Р и С находятся в разных субъектах РФ, то удостоверить договор у нотариуса в городе Р не получится — необходимо выбирать нотариуса в субъекте, где расположена квартира.
3. Необходимые документы для нотариуса и регистрации
Для удостоверения договора нотариусу потребуются документы, удостоверяющие личность сторон (паспорта), а также документы, подтверждающие право собственности дарителя на квартиру. Ключевой документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Важно, что нотариус самостоятельно, без вашего участия, может запросить необходимые сведения из ЕГРН.
"В случаях, если для совершения нотариального действия необходимы сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, нотариусы не вправе требовать представления таких сведений от обратившихся за совершением данного нотариального действия... нотариус... запрашивает и получает... сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 47.1)
Таким образом, вам не нужно заранее самостоятельно получать выписку из ЕГРН для предоставления нотариусу.
4. Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности
Переход права собственности на недвижимость по договору дарения подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Подать документы на регистрацию можно разными способами, которые позволяют избежать поездки в город С.
А. Через нотариуса (наиболее удобный способ)
После удостоверения договора нотариус обязан направить документы на государственную регистрацию в электронном виде.
"После удостоверения договора, на основании которого возникает право на недвижимое имущество... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом." (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)
Это самый простой путь: вам не нужно никуда обращаться после визита к нотариусу — он все сделает сам.
Б. Через Многофункциональный центр (МФЦ)
Вы имеете право подать документы на регистрацию через любой МФЦ на территории России, независимо от места нахождения недвижимости.
"Подача запросов, документов, информации, необходимых для получения государственных услуг... осуществляется в любом предоставляющем такие услуги подразделении... или многофункциональном центре... в пределах территории Российской Федерации по выбору заявителя независимо от его места жительства..." (Источник: Федеральный закон "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", статья 7, часть 8)
Таким образом, вы можете обратиться в удобный вам МФЦ в городе Р. МФЦ примет документы и направит их в орган регистрации прав по месту нахождения квартиры (в город С).
В. В электронной форме
Вы можете подать документы через официальный сайт Росреестра или портал Госуслуг. Для этого потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП) для обеих сторон сделки.
5. Личное присутствие сторон при оформлении
Вам и вашей маме необходимо лично явиться к нотариусу для удостоверения договора. В контексте имеется информация о возможности совершения нотариальных действий удаленно, однако в предоставленном перечне таких действий не указано удостоверение договоров дарения недвижимости. Следовательно, для подписания договора потребуется личное присутствие.
Выводы и конкретные рекомендации
- Договор обязателен к нотариальному удостоверению. Без этого он будет недействительным.
- Вам потребуется поездка в город С (или в населенный пункт в том же субъекте РФ) к нотариусу. Удостоверить сделку у нотариуса в городе Р, если он находится в другом субъекте РФ, нельзя.
- Для визита к нотариусу возьмите с собой паспорта. Выписку из ЕГРН нотариус запросит самостоятельно.
- Для минимизации дальнейших поездок используйте право нотариуса на подачу документов в Росреестр. При удостоверении договора сразу попросите нотариуса самостоятельно направить документы на государственную регистрацию перехода права. Это избавит вас от необходимости куда-либо обращаться после подписания.
- Альтернативный способ — подача через МФЦ. Если по какой-то причине нотариус не будет подавать документы, вы можете после удостоверения договора обратиться в любой МФЦ в городе Р. Вам выдадут расписку о приеме документов, а результат регистрации (выписку из ЕГРН) можно будет получить там же.
Итоговый алгоритм действий с минимальными поездками:
- Вы с мамой приезжаете в город С (или в пределах того же субъекта РФ).
- Обращаетесь к любому нотариусу этого субъекта РФ для удостоверения договора дарения.
- При подписании даете нотариусу согласие на направление им документов в Росреестр для регистрации.
- После этого можете возвращаться в город Р. Нотариус самостоятельно отправит документы в электронном виде.
- Следите за уведомлениями от Росреестра (они могут приходить в личный кабинет на Госуслугах или СМС). Готовую выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности, можно получить в электронном виде или, при необходимости, заказать доставку в МФЦ города Р.
Если у вас возникнут сложности с определением конкретного нотариуса или порядка действий, рекомендую обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.
