Можно ли привлечь товарищество собственников жилья к ответственности за бездействие при согласовании изменений в общем имуществе многоквартирного дома

Ответственность ТСЖ за бездействие по урегулированию самовольных конструкций на фасаде дома

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда на фасаде многоквартирного дома, управляемого ТСЖ, длительное время размещены различные конструкции (кондиционеры, реклама, спутниковые антенны) без надлежащего согласования. ТСЖ, несмотря на Ваши обращения, не выносило данный вопрос на общее собрание собственников для легализации или устранения нарушений. В настоящее время возникла угроза судебных исков о демонтаже. В центре проблемы — бездействие органа управления домом (ТСЖ).

Правовая природа фасада и установленных конструкций

Фасад многоквартирного дома, включая наружные стены, является частью общего имущества собственников помещений.

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 36, часть 1, пункт 3).
"В состав общего имущества включаются: ... ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома... ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2).

Установка на фасаде кондиционеров, антенн и рекламных конструкций представляет собой:

1. Использование общего имущества. Для такого использования, особенно если оно носит возмездный характер (реклама), необходимо решение общего собрания собственников.

   "принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 44, часть 2, пункт 3).
   "В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора... возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон "О рекламе", статья 19, часть 5).

2. Переустройство помещения. Установка кондиционеров, требующая внесения изменений в инженерные сети, может квалифицироваться как переустройство и требует согласования с органом местного самоуправления.

   "Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 25, часть 1).

Обязанности ТСЖ по содержанию общего имущества и реагированию на нарушения

ТСЖ как орган управления домом несет конкретные обязанности:

"Товарищество собственников жилья обязано: ... обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; ... принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования... общим имуществом" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 138, пункты 4, 7).
"Надлежащее содержание общего имущества... должно обеспечивать: ... соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, часть 1.1, пункт 4).

Бездействие ТСЖ, выразившееся в многолетнем игнорировании необходимости урегулировать вопрос о самовольных конструкциях, можно расценить как неисполнение этих обязанностей.

Последствия для собственников, установивших конструкции

Из-за отсутствия согласований собственники, установившие конструкции, несут риски:

• Административная ответственность. Например, за нарушение правил пользования жилыми помещениями или за установку рекламы без разрешения.

  "Установка и (или) эксплуатация рекламной конструкции без предусмотренного законодательством разрешения... влечет наложение административного штрафа на граждан" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 14.37).

• Обязанность демонтировать конструкции. Самовольные конструкции могут быть признаны таковыми и подлежать сносу по решению суда или органа местного самоуправления.

  "Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания... или с нарушением проекта" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 29, часть 1).
  "Собственник помещения... обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 29, часть 3).

Ответственность ТСЖ за бездействие

ТСЖ может быть привлечено к ответственности за свое бездействие, особенно если оно привело к негативным последствиям для собственников (например, к судебным искам и издержкам). Основания для привлечения к ответственности:

1. Нарушение договорных обязательств перед собственниками. ТСЖ обязано управлять домом надлежащим образом, его бездействие может трактоваться как ненадлежащее исполнение обязанностей.
2. Причинение убытков. Если бездействие ТСЖ привело к судебным спорам, в которых собственники несут расходы (судебные издержки, штрафы, затраты на демонтаж), эти убытки можно попытаться взыскать с ТСЖ.

   "Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются расходы, которые лицо... произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 15).
   "Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 393, часть 1).

3. Административная ответственность. ТСЖ может быть привлечено к ответственности за нарушение правил содержания общего имущества.

   "Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов... правил содержания и ремонта... влечет наложение административного штрафа на юридических лиц" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, статья 7.22).

Механизмы воздействия на ТСЖ и защиты своих прав

1. Претензионный порядок и общее собрание. Направьте в правление ТСЖ письменную претензию с требованием в конкретный срок созвать внеочередное общее собрание собственников для решения вопроса о легализации или демонтаже конструкций. Вы вправе инициировать такое собрание.

   "Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов... вправе обратиться... в правление товарищества собственников жилья... для организации проведения общего собрания" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 45, часть 6).

2. Обращение в органы государственного жилищного надзора (ГЖИ). Подайте жалобу в ГЖИ на бездействие ТСЖ, которое привело к нарушению правил содержания общего имущества (фасада) и прав собственников.

   "Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями: ... в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме... в случае выявления нарушения обязательных требований" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 20, часть 12, пункт 4).

3. Судебный иск. В судебном порядке можно требовать:

   • Обязать ТСЖ совершить определенные действия: провести общее собрание, обратиться в уполномоченные органы для пресечения нарушений и т.д.

     "Защита гражданских прав осуществляется путем: ... присуждения к исполнению обязанности в натуре" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 12).

   • Взыскать с ТСЖ убытки, понесенные из-за его бездействия (например, судебные расходы по делам о демонтаже, если они возникнут).
   • Признать бездействие ТСЖ незаконным.

Выводы и рекомендации

1. Бездействие ТСЖ является нарушением его обязанностей по содержанию общего имущества и защите прав собственников.
2. Привлечь ТСЖ к ответственности возможно. Наиболее действенными способами являются обращение в государственный жилищный надзор и подача судебного иска.
3. Требовать компенсации ущерба (убытков) через суд реально, но для этого необходимо доказать прямую причинно-следственную связь между бездействием ТСЖ и понесенными расходами (например, если суд обязал Вас оплатить демонтаж или штраф из-за того, что ТСЖ не вынесло вопрос на собрание).

Рекомендуемый порядок действий:

1. Подготовьте доказательства: соберите все письменные обращения в ТСЖ с отметками о вручении, фотографии конструкций, копии уставных документов ТСЖ.
2. Направьте в правление ТСЖ официальную письменную претензию с требованием в разумный срок (например, 30 дней) созвать общее собрание собственников по данному вопросу. Укажите, что в случае бездействия Вы будете вынуждены обратиться в надзорные органы и суд.
3. Одновременно подайте жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) Вашего региона на бездействие ТСЖ, приведшее к нарушению жилищного законодательства.
4. Если ТСЖ продолжает бездействовать, готовьте исковое заявление в суд. В иске можно объединить требования: обязать ТСЖ провести общее собрание и взыскать убытки (если они уже возникли).
5. Для подготовки грамотного иска и представления интересов в суде настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.