Указание права собственности продавца в договоре купли-продажи на основании выписки из ЕГРН
Анализ ситуации
Ранее для подтверждения права собственности в договорах купли-продажи недвижимости ссылались на свидетельства о государственной регистрации права. С введением Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единственным документом, удостоверяющим факт государственной регистрации права, стала выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Поэтому в тексте договора необходимо корректно ссылаться именно на этот документ.
Применимые нормы закона
Согласно действующему законодательству:
"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав ... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 28)
"Выписка, содержащая общедоступные сведения Единого государственного реестра недвижимости, должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62)
"В реестр прав на недвижимость вносятся следующие сведения о правах ... вид вещного права, номер регистрации и дата государственной регистрации права..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 9)
"Сведения ... являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62)
Рекомендации по оформлению договора
1. Формулировка в тексте договора
В разделе, описывающем объект продажи и права продавца, рекомендуется использовать следующую или аналогичную формулировку:
«Продавец является собственником указанного в п. [номер] настоящего договора объекта недвижимости (садового дома с земельным участком) на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Право собственности зарегистрировано [дата государственной регистрации], о чём в ЕГРН внесена запись за номером [номер регистрации права]. Настоящим факт государственной регистрации права удостоверяется выпиской из ЕГРН от [дата выдачи выписки] № [номер выписки], выданной Управлением Росреестра по [субъект РФ].»
2. Реквизиты выписки для указания в договоре
В договоре следует указать следующие реквизиты выписки из ЕГРН:
- Номер выписки (обычно указан в её «шапке»).
- Дату выдачи выписки (дата её формирования органом регистрации).
- Регистрационный номер права (номер записи о праве собственности в ЕГРН).
- Дату государственной регистрации права (когда право было первоначально зарегистрировано).
Указание этих данных однозначно идентифицирует документ и запись в реестре.
3. Требования к выписке из ЕГРН для сделки
- Актуальность. Поскольку сведения в выписке действительны на дату её подписания органом Росреестра, для минимизации рисков рекомендуется использовать выписку, полученную непосредственно перед подписанием договора (например, за 1-3 дня).
- Содержание. Перед совершением сделки необходимо внимательно изучить разделы выписки, касающиеся зарегистрированных прав, ограничений (арестов, запрещений) и обременений (например, ипотеки). Отсутствие препятствий для отчуждения является ключевым условием.
- Приложение к договору. Копию выписки из ЕГРН настоятельно рекомендуется прилагать к договору купли-продажи в качестве неотъемлемого приложения. Это позволяет сторонам и нотариусу (если сделка удостоверяется) проверить актуальность сведений и служит дополнительным доказательством добросовестности продавца.
Выводы и итоговые рекомендации
- В тексте договора купли-продажи следует прямо указывать, что право собственности продавца подтверждается и удостоверяется выпиской из ЕГРН, приводя её основные реквизиты.
- Обязательно укажите номер и дату выписки, а также регистрационный номер и дату записи о праве собственности.
- Используйте свежую выписку из ЕГРН, полученную незадолго до заключения договора, и тщательно проверьте отсутствие обременений.
- Приложите копию этой выписки к договору.
- Для составления юридически безупречного договора и проверки юридической чистоты объекта (помимо выписки) рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.
