Законность требований о выселении из общежития после окончания обучения на основании договора аренды

Требования о немедленном выселении из общежития до даты, указанной в договоре

На основании предоставленной информации проанализирую вашу ситуацию с требованиями администрации общежития.

Анализ ситуации и условий договора

В вашем случае договор найма жилого помещения в общежитии содержит конкретное условие о сроке — проживание до официальной даты выдачи диплома (25 июля). Администрация, требуя немедленного выселения после сдачи документов, по сути, пытается досрочно расторгнуть договор, ссылаясь на общую формулировку о прекращении аренды по окончании обучения.

Согласно принципам толкования договора:

"При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 431)

В вашем договоре прямо указана дата — 25 июля. Если бы стороны подразумевали, что аренда прекращается в момент сдачи документов, эта дата не была бы внесена в договор. Таким образом, разумное толкование — договор действует до 25 июля, если не наступят иные законные основания для его досрочного прекращения.

Законность требований администрации

Требования администрации о немедленном выселении незаконны по следующим причинам:

1. Отсутствие законных оснований для досрочного расторжения. По общему правилу:

   "Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 310)

   Для расторжения договора найма по инициативе наймодателя (администрации) требуется наличие оснований, прямо предусмотренных законом. Например:

   "Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 687)

   Также для специализированного жилья (к которому относятся общежития) действует схожая норма:

   "Договор найма специализированного жилого помещения... может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору... а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 101)

   Ни одно из этих оснований (неуплата, порча имущества, нарушение прав соседей) в вашем случае не указано. Сам факт сдачи документов для диплома при действующем договоре, указывающем на более позднюю дату, таким основанием не является.

2. Нарушение принципа добросовестности. Действия администрации могут быть квалифицированы как недобросовестные.

   "При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно." (Источник: Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, пункт 1)

   Требование освободить помещение "немедленно" и "каждый день" без каких-либо письменных документов и вразрез с условиями договора явно противоречит этому принципу.

3. Несоблюдение процедуры выселения. Даже если бы договор подлежал расторжению, выселение возможно только по решению суда.

   "В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 688)
   "В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения... В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 103)

   Устные требования администратора не имеют никакой юридической силы.

4. Нарушение неприкосновенности жилища. Требование немедленно съехать под угрозой фактически является попыткой произвольного лишения жилища.

   "Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем... иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 3)

Прекращение договора и "окончание обучения"

Для жилых помещений в общежитиях установлено специальное правило:

"Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период... обучения. Прекращение... обучения является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 105)

Однако ключевой вопрос — что считать прекращением обучения. В вашем случае этот момент уточнен в самом договоре — датой официальной выдачи диплома (25 июля). Сдача документов является этапом обучения, но не его прекращением, так как до выдачи диплома вы формально еще являетесь студентом (обучающимся). Администрация не может в одностороннем порядке переопределять условие, прямо зафиксированное в договоре.

Выводы и рекомендации

1. Требования администрации незаконны. Вы имеете полное право проживать в общежитии до даты, указанной в договоре — 25 июля, при условии своевременной оплаты и соблюдения правил проживания.

2. Не поддавайтесь на давление. Любые устные угрозы не имеют юридических последствий. Вы не обязаны "немедленно собирать вещи".

3. Требуйте письменных документов. В ответ на устные требования вежливо, но твердо попросите администрацию предоставить вам письменное мотивированное требование о досрочном расторжении договора с указанием конкретных пунктов договора или статей закона, на которые они ссылаются. Скорее всего, такого документа вам не предоставят, так как законных оснований нет.

4. Подготовьтесь к защите своих прав.

   • Имейте при себе копию договора найма.
   • Фиксируйте (записывайте на диктофон, сохраняйте свидетельства соседей) факты назойливых визитов и устных требований сотрудника администрации.
   • Направьте на имя руководителя администрации общежития (или учебного заведения, если общежитие принадлежит ему) письменное заявление с изложением ситуации. Укажите, что требования противоречат условиям договора, действующему законодательству и носят harassing-характер. Попросите принять меры к недопущению подобных действий со стороны их сотрудника и подтвердить ваше право на проживание до 25 июля. Подавайте заявление в двух экземплярах, один с отметкой о приеме оставьте у себя.

5. В случае эскалации конфликта (например, угрозы отключить коммунальные услуги, попытки проникновения в комнату, изъятие ключей) немедленно обращайтесь:

   • В полицию с заявлением о самоуправстве (ст. 19.1 КоАП РФ) и попытке нарушения неприкосновенности жилища.
   • В прокуратуру с жалобой на незаконные действия администрации общежития.
   • При необходимости — в суд с иском о признании действий администрации незаконными и обязании не чинить препятствий в проживании.

Ваша позиция является законной и обоснованной. Договор — главный документ, регулирующий ваши отношения с администрацией, и его условия должны соблюдаться.