Обязанность заключить договор с аварийно-диспетчерской службой при непосредственном управлении многоквартирным домом
Анализ ситуации
Вы являетесь собственниками помещений в многоквартирном доме (8 квартир), построенном в 2006 году, и осуществляете управление домом путем непосредственного управления. Это означает, что вы самостоятельно, без привлечения управляющей организации, решаете вопросы содержания общего имущества и заключаете договоры с исполнителями услуг. От вас требуют заключить отдельный договор на оказание услуг аварийно-диспетчерской службы (АДС). Давайте разберемся, является ли это безусловным требованием закона.
Применимые нормы законодательства
-
Общие требования к управлению МКД: Закон обязывает обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, что включает в себя "постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества... к предоставлению коммунальных услуг".
"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать... постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, часть 1).
-
Организация работ при непосредственном управлении: При выбранной вами форме управления, порядок заключения договоров определен отдельно.
"При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 164, часть 1).
Это означает, что решение о том, с кем и на каких условиях заключать договоры по содержанию общего имущества (включая аварийно-диспетчерское обслуживание), принимается общим собранием собственников.
-
Минимальный перечень услуг и обязанность обеспечить работу АДС: Правительством РФ установлен минимальный перечень услуг, необходимых для содержания общего имущества. Лица, ответственные за содержание дома, обязаны обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы.
"В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ... лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы" (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 6).
"Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень... периодичность их оказания и выполнения определяются... в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме" (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 2).
-
Что входит в услуги АДС: К работам и услугам по содержанию общего имущества относится, в частности, "обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения".
"Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 28).
Выводы и рекомендации
-
Обязанность обеспечить аварийно-диспетчерское обслуживание существует. Исходя из норм закона, обеспечение возможности оперативного реагирования на аварии в внутридомовых инженерных системах является частью обязанности по надлежащему содержанию общего имущества. Эта обязанность лежит на собственниках независимо от формы управления домом.
-
Форма реализации этой обязанности при непосредственном управлении определяется собственниками. Ключевой вывод: закон не обязывает вас в обязательном порядке заключать договор со сторонней организацией на услуги АДС. В соответствии с законодательством, при непосредственном управлении перечень и порядок оказания услуг, включая аварийно-диспетчерское обслуживание, определяются решением общего собрания собственников.
-
Что это означает на практике: Общее собрание собственников вашего дома может принять одно из следующих решений:
- Заключить договор со специализированной организацией на оказание услуг АДС.
- Возложить обязанности по аварийному реагированию на одного из собственников (например, на председателя совета дома) с соответствующей компенсацией, если это предусмотрено решением собрания.
- Установить порядок, при котором каждый собственник самостоятельно решает вопросы аварийного характера в пределах своей ответственности, а для общедомовых систем утверждается список контактов подрядчиков (сантехников, электриков), согласованный собранием.
- Иной способ, который собственники сочтут приемлемым и зафиксируют в решении общего собрания.
-
Ваши действия:
- Запросите у стороны, которая вас "принуждает", официальное обоснование с указанием конкретных нормативных актов. Требование должно быть основано на решении вашего общего собрания собственников, а не только на распоряжении правительства.
- Если такое решение не принималось, инициируйте проведение общего собрания собственников для обсуждения этого вопроса и принятия решения о том, как будет организовано аварийно-диспетчерское обслуживание в вашем доме. Это ваше законное право и обязанность.
- До принятия решения собранием вы не обязаны заключать договор. Принуждение к заключению договора при отсутствии решения общего собрания является неправомерным.
Если требования к вам предъявляются со стороны контролирующих органов (например, жилищной инспекции), а в доме нет никакого установленного порядка аварийного реагирования, это может стать основанием для выявления нарушения правил содержания общего имущества. Поэтому оптимальный путь — урегулировать этот вопрос коллективно на общем собрании.
