Принуждение к заключению договора с аварийно-диспетчерской службой в многоквартирном доме на непосредственном управлении

Обязанность заключить договор с аварийно-диспетчерской службой при непосредственном управлении многоквартирным домом

Анализ ситуации

Вы являетесь собственниками помещений в многоквартирном доме (8 квартир), построенном в 2006 году, и осуществляете управление домом путем непосредственного управления. Это означает, что вы самостоятельно, без привлечения управляющей организации, решаете вопросы содержания общего имущества и заключаете договоры с исполнителями услуг. От вас требуют заключить отдельный договор на оказание услуг аварийно-диспетчерской службы (АДС). Давайте разберемся, является ли это безусловным требованием закона.

Применимые нормы законодательства

1. Общие требования к управлению МКД: Закон обязывает обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, что включает в себя "постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества... к предоставлению коммунальных услуг".

   "Управление многоквартирным домом должно обеспечивать... постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 161, часть 1).

2. Организация работ при непосредственном управлении: При выбранной вами форме управления, порядок заключения договоров определен отдельно.

   "При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 164, часть 1).
   Это означает, что решение о том, с кем и на каких условиях заключать договоры по содержанию общего имущества (включая аварийно-диспетчерское обслуживание), принимается общим собранием собственников.

3. Минимальный перечень услуг и обязанность обеспечить работу АДС: Правительством РФ установлен минимальный перечень услуг, необходимых для содержания общего имущества. Лица, ответственные за содержание дома, обязаны обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы.

   "В целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ... лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны: а) обеспечить работу аварийно-диспетчерской службы" (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 6).
   "Перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень... периодичность их оказания и выполнения определяются... в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - в случае, если управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме" (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 2).

4. Что входит в услуги АДС: К работам и услугам по содержанию общего имущества относится, в частности, "обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения".

   "Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пункт 28).

Выводы и рекомендации

1. Обязанность обеспечить аварийно-диспетчерское обслуживание существует. Исходя из норм закона, обеспечение возможности оперативного реагирования на аварии в внутридомовых инженерных системах является частью обязанности по надлежащему содержанию общего имущества. Эта обязанность лежит на собственниках независимо от формы управления домом.

2. Форма реализации этой обязанности при непосредственном управлении определяется собственниками. Ключевой вывод: закон не обязывает вас в обязательном порядке заключать договор со сторонней организацией на услуги АДС. В соответствии с законодательством, при непосредственном управлении перечень и порядок оказания услуг, включая аварийно-диспетчерское обслуживание, определяются решением общего собрания собственников.

3. Что это означает на практике: Общее собрание собственников вашего дома может принять одно из следующих решений:

   • Заключить договор со специализированной организацией на оказание услуг АДС.
   • Возложить обязанности по аварийному реагированию на одного из собственников (например, на председателя совета дома) с соответствующей компенсацией, если это предусмотрено решением собрания.
   • Установить порядок, при котором каждый собственник самостоятельно решает вопросы аварийного характера в пределах своей ответственности, а для общедомовых систем утверждается список контактов подрядчиков (сантехников, электриков), согласованный собранием.
   • Иной способ, который собственники сочтут приемлемым и зафиксируют в решении общего собрания.

4. Ваши действия:

   • Запросите у стороны, которая вас "принуждает", официальное обоснование с указанием конкретных нормативных актов. Требование должно быть основано на решении вашего общего собрания собственников, а не только на распоряжении правительства.
   • Если такое решение не принималось, инициируйте проведение общего собрания собственников для обсуждения этого вопроса и принятия решения о том, как будет организовано аварийно-диспетчерское обслуживание в вашем доме. Это ваше законное право и обязанность.
   • До принятия решения собранием вы не обязаны заключать договор. Принуждение к заключению договора при отсутствии решения общего собрания является неправомерным.

Если требования к вам предъявляются со стороны контролирующих органов (например, жилищной инспекции), а в доме нет никакого установленного порядка аварийного реагирования, это может стать основанием для выявления нарушения правил содержания общего имущества. Поэтому оптимальный путь — урегулировать этот вопрос коллективно на общем собрании.