Исключение участника из приватизации без его согласия
Анализ ситуации
Ситуация касается приватизации квартиры, полученной по ордеру в начале 1990-х годов. Ордер и документы, определяющие состав проживающих, сохранены. В приватизации участвуют четыре члена семьи, и один из участников (вероятно, ответственный квартиросъемщик) хочет исключить другого совершеннолетнего дееспособного участника без его согласия.
Ключевые обстоятельства:
- Квартира предоставлена по ордеру (документ, на основании которого возникали жилищные права в тот период).
- Все четверо участников являются членами одной семьи, вселенными на законных основаниях.
- Вопрос касается возможности одностороннего отказа от участия в приватизации одного лица по воле другого.
Применимые правовые нормы и их анализ
1. Определение круга участников приватизации и их прав
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, право на приватизацию имеют все лица, проживающие в помещении на законных основаниях.
"Требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации 'О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации' наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную)." (Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8, пункт 5)
Это означает, что принципиальное условие для приватизации — согласие всех совершеннолетних членов семьи, имеющих право на участие. Исключить кого-либо из этого круга против его воли на стадии оформления документов невозможно.
2. Последствия приватизации без участия всех имеющих право лиц
Если договор передачи (приватизации) будет заключен без участия одного из имеющих право лиц, такая сделка может быть оспорена.
"В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной." (Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8, пункт 6)
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что сделка, нарушающая требования закона, может быть признана недействительной.
"Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки." (Источник: ГК РФ Статья 168)
Приватизация без согласия и участия одного из проживающих, имеющих на это право, нарушает его жилищные права, что является основанием для оспаривания.
3. Права членов семьи нанимателя
Все совершеннолетние члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные права. Ордер, выданный в начале 1990-х, был основанием для вселения и возникновения жилищного права. В настоящее время жилищные отношения регулируются Жилищным кодексом.
"Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 69)
Это равенство прав распространяется и на право участвовать в приватизации занимаемого жилья.
4. Отсутствие возможности одностороннего отказа от права другого лица
Право на участие в приватизации является субъективным правом каждого проживающего. Ни наниматель, ни иное лицо не могут отказаться от этого права вместо другого дееспособного совершеннолетнего гражданина. Это противоречило бы основным принципам гражданского права.
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовым актами." (Источник: ГК РФ Статья 310)
Хотя норма прямо говорит об обязательствах, аналогичный принцип действует и в отношении прав: нельзя в одностороннем порядке лишить человека принадлежащего ему права.
Выводы и рекомендации
Основной вывод: Исключить совершеннолетнего дееспособного члена семьи из числа участников приватизации без его добровольного письменного отказа — невозможно. Попытка оформить приватизацию без его участия приведет к совершению оспоримой (а в ряде случаев ничтожной) сделки.
Конкретные рекомендации для вашей родственницы:
- Достигните договоренности. Единственный законный путь — получить от лица, которого хотят исключить, нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации данной конкретной квартиры. Согласно позиции Верховного Суда, за ним сохранится право на однократную бесплатную приватизацию другого жилья в будущем.
- Не пытайтесь оформить приватизацию без его участия. Если в органах, оформляющих приватизацию, не будет его заявления (либо согласия на приватизацию другими, либо отказа), в передаче квартиры в собственность будет отказано на законных основаниях.
- Оцените риски обжалования. Если каким-то образом приватизация будет оформлена без ведома и согласия одного из проживающих, он сможет в течение срока исковой давности (как правило, 1 год для оспаривания такой сделки) обратиться в суд с требованием признать договор передачи недействительным. Суд почти наверняка удовлетворит такое требование.
- Учтите право пользования после приватизации. Даже если предположить гипотетически успешное исключение, но лицо продолжает проживать в квартире как бывший член семьи нанимателя, за ним сохраняется право пользования жилым помещением.
"Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 69)
После приватизации это право трансформируется в право пользования жилым помещением члена семьи собственника, которое также защищено законом (ст. 292 ГК РФ). Выселить такого человека будет крайне сложно.
- Обратитесь к адвокату. Если ситуация конфликтная и договориться не получается, для анализа всех нюансов (например, можно ли через суд признать лицо утратившим право пользования жильем по каким-либо основаниям до начала приватизации) рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
Итог: Принудительное исключение из приватизации не предусмотрено законом. Единственный цивилизованный и законный путь — переговоры и получение добровольного отказа. Любые другие действия создают высокие юридические риски признания приватизации недействительной в будущем.
