Дарение своей доли квартиры родственнику при наличии другого собственника: какие документы нужны и где оформить договор дарения

Дарение доли в праве собственности на квартиру сыну

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником ½ доли в праве общей долевой собственности на квартиру и намерены безвозмездно передать эту долю своему сыну по договору дарения. Вторая доля принадлежит другому лицу, не являющемуся вашим родственником.

Применимые правовые нормы

1. Обязательность нотариального удостоверения

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42)

Кроме того, договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, также требует нотариальной формы.

"Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ, Статья 574)

Вывод: Договор дарения вашей доли сыну должен быть обязательно удостоверен нотариусом. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.

2. Согласие второго собственника

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей без согласия других сособственников, но с соблюдением правил о преимущественном праве покупки при возмездном отчуждении.

"Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 246)

Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, правила о преимущественном праве покупки, установленные статьей 250 ГК РФ, не применяются. Следовательно, согласие второго собственника (владельца другой ½ доли) на дарение вашей доли не требуется.

3. Государственная регистрация перехода права

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

"Право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента государственной регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 223)

"Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи... подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре..." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 131)

После нотариального удостоверения договора дарения переход права собственности к вашему сыну подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Перечень необходимых документов и процедура

Этап 1. Подготовка к визиту к нотариусу

Для удостоверения договора дарения нотариусу потребуются, как минимум, следующие документы:

1. Паспорта дарителя (ваш) и одаряемого (вашего сына).
2. Документ, подтверждающий ваше право на долю (например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, предыдущий договор дарения и т.д.).
3. Актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру. Срок действия выписки для нотариуса обычно не более 30 дней.
4. Документы на саму квартиру: свидетельство о государственной регистрации права (если выдавалось) или иные правоустанавливающие документы.
5. Документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении сына), так как это влияет на налоговые последствия.

Нотариус вправе истребовать иные сведения и документы, необходимые для совершения нотариального действия.

Этап 2. Удостоверение договора у нотариуса

1. Обратитесь к любому нотариусу, осуществляющему деятельность в субъекте Российской Федерации, на территории которого находится квартира.
2. Нотариус проверит законность сделки, вашу дееспособность, отсутствие запретов и обременений на долю.
3. Нотариус составляет и удостоверяет договор дарения.
4. Вы оплачиваете нотариальный тариф за удостоверение договора и услуги правового и технического характера.

   "за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно... - 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;" (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 333.24)
   Поскольку договор дарения безвозмездный, для расчета тарифа нотариус проводит оценку стоимости доли (обычно исходя из кадастровой или рыночной стоимости).

Этап 3. Государственная регистрация перехода права в Росреестре/МФЦ

Ключевое удобство: После удостоверения договора нотариус сам и обязан подать документы на государственную регистрацию перехода права в электронном виде.

"После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно... представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав..." (Источник: "Основы законодательства РФ о нотариате", Статья 55)

Ваши действия:

1. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права. Квитанция об оплате может не требоваться, так как данные проверяются через ГИС ГМП.

   "для физических лиц... в отношении объекта недвижимости или доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости... - 4000 рублей;" (Источник: НК РФ Статья 333.33). Пошлина уплачивается одаряемым (вашим сыном).

2. Нотариус самостоятельно направляет пакет документов в Росреестр.
3. Срок регистрации при подаче документов нотариусом сокращен.

   "...в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов" (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 16).

4. По окончании регистрации вы и ваш сын получите уведомление (например, в личный кабинет на госуслугах или по email). Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности вашего сына, формируется в электронном виде. При желании можно получить бумажную выписку.

Налоговые последствия

• Для одаряемого (сына): Доход в виде полученной в дар доли недвижимости освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ), так как даритель и одаряемый являются близкими родственниками.

  "Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217, п. 18.1)

• Для дарителя (вас): Налог не уплачивается, так как доход не получен.
• Важно для будущего: Если ваш сын впоследствии захочет продать эту долю, минимальный срок владения для освобождения от налога с продажи составит 3 года, так как доля получена по договору дарения от близкого родственника.

  "...минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности... получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика..." (Источник: Налоговый кодекс РФ, Статья 217.1)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Обязательное условие: Договор дарения доли должен быть удостоверен нотариусом.
2. Согласие соседки: Согласие второго собственника на проведение сделки не требуется.
3. Порядок действий:
   • Соберите базовый пакет документов (паспорта, выписка из ЕГРН, документ-основание на вашу долю, свидетельство о рождении сына).
   • Обратитесь к нотариусу по месту нахождения квартиры для удостоверения договора.
   • Оплатите нотариальный тариф и госпошлину за регистрацию (4000 руб.).
   • Нотариус самостоятельно направит документы на регистрацию в Росреестр.
   • Получите уведомление о результатах регистрации.
4. Налоги: Ни вам, ни вашему сыну платить НДФЛ с этой сделки не нужно.
5. Дополнительно: Убедитесь, что в квартире не зарегистрированы несовершеннолетние или недееспособные лица, чьи права могут быть затронуты. Нотариус также проверит этот вопрос. Если у вас есть вопросы, которые нотариус не смог разрешить, или возникли сложности, обратитесь за консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.