Кто должен сносить перегородки при ремонте пола в квартире управляющей компанией

Обязанности по демонтажу не несущих перегородок при ремонте полового перекрытия

Анализ ситуации

Вы являетесь собственником квартиры в многоквартирном доме. Управляющая компания (УК) планирует провести работы по восстановлению полового перекрытия (капитальный ремонт/ремонт общего имущества) в кухне и ванной. Для обеспечения доступа к местам проведения работ УК требует от вас самостоятельно демонтировать установленные вами ранее не несущие перегородки, отделяющие эти помещения от коридора. Вы полагаете, что данная работа должна выполняться УК в рамках общего ремонта.

Ключевые правовые аспекты:

1. Принадлежность перегородок: установленные вами внутренние перегородки являются частью вашего жилого помещения, а не общего имущества дома.
2. Характер работ УК: восстановление полового перекрытия относится к содержанию и ремонту общего имущества.
3. Распределение обязанностей: обязанности по содержанию общего имущества и жилого помещения разделены.

Применимые нормы права

1. Состав общего имущества и имущества собственника

Согласно законодательству, общее имущество многоквартирного дома включает в себя конструкции и оборудование, обслуживающие более одного помещения. Внутренние перегородки вашей квартиры под это определение не подпадают.

"В состав общего имущества включаются: ... ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома ... ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

"В состав услуг и работ не входят: содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 15)

"В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 19)

Аналогично внутренним дверям и окнам, не несущие перегородки внутри квартиры являются частью вашего имущества, а не общего.

2. Обязанности собственника жилого помещения

Закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества.

"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30, пункт 3)

"Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30, пункт 4)

Это означает, что все действия, связанные с изменением, ремонтом или демонтажем элементов, являющихся частью вашего жилого помещения (включая установленные вами перегородки), входят в сферу вашей ответственности.

3. Обязанности по содержанию и ремонту общего имущества

Управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества за счет средств, собранных с собственников.

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 39, пункт 1)

"Надлежащее содержание общего имущества ... обеспечивается ... собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 16)

Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества определен законом (например, ремонт инженерных систем, крыши, фасада, фундамента) и не включает операции с имуществом, принадлежащим конкретным собственникам.

Выводы и рекомендации

1. Обязанность по демонтажу лежит на вас. Поскольку не несущие перегородки являются частью вашего жилого помещения, а не общего имущества дома, работы по их демонтажу не входят в обязанности управляющей компании. Требование УК об обеспечении доступа к местам проведения ремонта общего имущества является обоснованным, но обеспечение такого доступа путем изменения внутренних конструкций квартиры — ваша задача.

2. Расходы на демонтаж и последующее восстановление. Все расходы, связанные с демонтажом перегородок, вывозом строительного мусора, а также с последующим восстановлением перегородок (если вы планируете это сделать) после завершения работ УК, вы несете самостоятельно. Эти расходы не могут быть включены в плату за содержание общего имущества или взносы на капитальный ремонт.

3. Необходимость согласования и документирования.

   • Уведомление УК: Вам следует письменно уведомить УК о сроках проведения вами демонтажных работ.
   • Согласование доступа: Согласуйте с УК график их работ после того, как доступ будет обеспечен. УК обязана уведомить вас о времени проведения работ.

   "уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников ... с указанием времени проведения таких мероприятий" (Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, пункт 31)

   • Акт о доступе: По завершении демонтажа целесообразно составить с представителем УК совместный акт, подтверждающий, что доступ для производства работ по ремонту полового перекрытия обеспечен. Это позволит избежать споров в будущем.
   • Дополнительное соглашение: Заключение отдельного договора подряда с УК на демонтаж перегородок маловероятно, так как это не относится к ее уставной деятельности. Если вы не хотите делать демонтаж самостоятельно, вам следует нанять стороннюю подрядную организацию.

4. Проверка законности установки перегородок. Обратите внимание, что первоначальная установка перегородок могла считаться перепланировкой.

   "Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение ... его внутренней планировки" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 25, пункт 2)
   Если перепланировка не была согласована в установленном порядке, она является самовольной. В контексте предстоящих работ это может создать дополнительные сложности. Если есть сомнения, рекомендуем уточнить этот вопрос.

Итог: Вы обязаны самостоятельно и за свой счет демонтировать мешающие проведению ремонта перегородки. Управляющая компания отвечает только за работы, непосредственно связанные с восстановлением общего имущества — полового перекрытия. Для минимизации рисков четко согласуйте с УК все этапы работ в письменной форме.

Если в действиях УК вы видите нарушения (например, они отказываются приступать к ремонту общего имущества при обеспеченном доступе), либо если ситуация осложнена статусом перепланировки, рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.