Обязанности по демонтажу не несущих перегородок при ремонте полового перекрытия
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры в многоквартирном доме. Управляющая компания (УК) планирует провести работы по восстановлению полового перекрытия (капитальный ремонт/ремонт общего имущества) в кухне и ванной. Для обеспечения доступа к местам проведения работ УК требует от вас самостоятельно демонтировать установленные вами ранее не несущие перегородки, отделяющие эти помещения от коридора. Вы полагаете, что данная работа должна выполняться УК в рамках общего ремонта.
Ключевые правовые аспекты:
- Принадлежность перегородок: установленные вами внутренние перегородки являются частью вашего жилого помещения, а не общего имущества дома.
- Характер работ УК: восстановление полового перекрытия относится к содержанию и ремонту общего имущества.
- Распределение обязанностей: обязанности по содержанию общего имущества и жилого помещения разделены.
Применимые нормы права
1. Состав общего имущества и имущества собственника
Согласно законодательству, общее имущество многоквартирного дома включает в себя конструкции и оборудование, обслуживающие более одного помещения. Внутренние перегородки вашей квартиры под это определение не подпадают.
"В состав общего имущества включаются: ... ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома ... ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)
"В состав услуг и работ не входят: содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 15)
"В состав работ не входят работы по текущему ремонту дверей в жилое или нежилое помещение, не являющееся помещением общего пользования, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 19)
Аналогично внутренним дверям и окнам, не несущие перегородки внутри квартиры являются частью вашего имущества, а не общего.
2. Обязанности собственника жилого помещения
Закон возлагает на собственника бремя содержания принадлежащего ему имущества.
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30, пункт 3)
"Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30, пункт 4)
Это означает, что все действия, связанные с изменением, ремонтом или демонтажем элементов, являющихся частью вашего жилого помещения (включая установленные вами перегородки), входят в сферу вашей ответственности.
3. Обязанности по содержанию и ремонту общего имущества
Управляющая компания обязана обеспечивать надлежащее содержание и ремонт общего имущества за счет средств, собранных с собственников.
"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 39, пункт 1)
"Надлежащее содержание общего имущества ... обеспечивается ... собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 16)
Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества определен законом (например, ремонт инженерных систем, крыши, фасада, фундамента) и не включает операции с имуществом, принадлежащим конкретным собственникам.
Выводы и рекомендации
-
Обязанность по демонтажу лежит на вас. Поскольку не несущие перегородки являются частью вашего жилого помещения, а не общего имущества дома, работы по их демонтажу не входят в обязанности управляющей компании. Требование УК об обеспечении доступа к местам проведения ремонта общего имущества является обоснованным, но обеспечение такого доступа путем изменения внутренних конструкций квартиры — ваша задача.
-
Расходы на демонтаж и последующее восстановление. Все расходы, связанные с демонтажом перегородок, вывозом строительного мусора, а также с последующим восстановлением перегородок (если вы планируете это сделать) после завершения работ УК, вы несете самостоятельно. Эти расходы не могут быть включены в плату за содержание общего имущества или взносы на капитальный ремонт.
-
Необходимость согласования и документирования.
- Уведомление УК: Вам следует письменно уведомить УК о сроках проведения вами демонтажных работ.
- Согласование доступа: Согласуйте с УК график их работ после того, как доступ будет обеспечен. УК обязана уведомить вас о времени проведения работ.
"уведомления о предстоящих работах, проверках оборудования, восстановительных работах, иных мероприятиях, которые могут повлечь неудобство для собственников ... с указанием времени проведения таких мероприятий" (Источник: Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416, пункт 31)
- Акт о доступе: По завершении демонтажа целесообразно составить с представителем УК совместный акт, подтверждающий, что доступ для производства работ по ремонту полового перекрытия обеспечен. Это позволит избежать споров в будущем.
- Дополнительное соглашение: Заключение отдельного договора подряда с УК на демонтаж перегородок маловероятно, так как это не относится к ее уставной деятельности. Если вы не хотите делать демонтаж самостоятельно, вам следует нанять стороннюю подрядную организацию.
-
Проверка законности установки перегородок. Обратите внимание, что первоначальная установка перегородок могла считаться перепланировкой.
"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение ... его внутренней планировки" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 25, пункт 2)
Если перепланировка не была согласована в установленном порядке, она является самовольной. В контексте предстоящих работ это может создать дополнительные сложности. Если есть сомнения, рекомендуем уточнить этот вопрос.
Итог: Вы обязаны самостоятельно и за свой счет демонтировать мешающие проведению ремонта перегородки. Управляющая компания отвечает только за работы, непосредственно связанные с восстановлением общего имущества — полового перекрытия. Для минимизации рисков четко согласуйте с УК все этапы работ в письменной форме.
Если в действиях УК вы видите нарушения (например, они отказываются приступать к ремонту общего имущества при обеспеченном доступе), либо если ситуация осложнена статусом перепланировки, рекомендуем обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
