Права собственника и члена семьи при расселении аварийного дома
Проанализировав ваш вопрос, рассмотрим ситуацию с двух сторон: ваши права как собственника и права вашего совершеннолетнего сына.
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. В квартире зарегистрированы и проживаете вы и ваш совершеннолетний сын. У вас также есть в собственности жилой дом в другом субъекте РФ, где вы не зарегистрированы. Ваш сын не имеет в собственности иного жилья.
Применимые нормы права
1. Права собственника при изъятии жилья в связи с аварийностью
Основной механизм расселения аварийного жилья, находящегося в частной собственности, регулируется положениями об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
"Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме... в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, часть 10)
Это означает, что ваша квартира будет изъята для муниципальных нужд, а вам положено возмещение.
2. Формы возмещения собственнику
Закон предусматривает несколько вариантов возмещения:
"Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения... По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, части 6 и 8)
"Органы государственной власти субъекта Российской Федерации вправе устанавливать для собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, дополнительные меры поддержки по обеспечению жилыми помещениями при условии, что на дату признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции у них отсутствуют иные жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, находящиеся в их собственности либо занимаемые на условиях социального найма..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 32, часть 8.1)
Ключевой момент: Наличие у вас в собственности другого жилого дома (даже в другом регионе) может стать основанием для отказа в предоставлении вам в качестве дополнительной меры поддержки другого жилого помещения (квартиры) и предложения вместо этого денежной компенсации. Это связано с тем, что вы уже обеспечены жильем.
3. Права совершеннолетнего члена семьи собственника
Ваш сын, как член семьи, проживающий совместно с вами, имеет право пользования жилым помещением наравне с вами.
"Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 31, часть 2)
Однако, при изъятии жилья для муниципальных нужд, права на возмещение или предоставление иного жилья возникают в первую очередь у собственника. Закон прямо не предусматривает возможность "передачи" права на получение нового жилья от собственника к совершеннолетнему члену его семьи. Ваш сын не является собственником изымаемой квартиры.
При этом, если вы как собственник получите другое жилое помещение (квартиру), право пользования этим новым помещением сохранится за всеми членами вашей семьи, проживавшими с вами ранее, включая сына.
4. Признание нуждающимся в жилом помещении
Вы спрашиваете о риске признания вас не нуждающейся. Нормы о признании нуждающимися (статьи 51, 52 ЖК РФ) в основном применяются к предоставлению жилья по договору социального найма. В вашем случае речь идет о возмещении при изъятии собственности, что регулируется другой процедурой (статья 32 ЖК РФ).
Однако, при определении формы возмещения (жилье или деньги) и применении дополнительных мер поддержки от региона, орган власти будет учитывать вашу общую обеспеченность жилой площадью.
"При наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма... и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 51, часть 2)
То есть, ваш дом в другом регионе будет учтен при оценке того, являетесь ли вы обеспеченной жильем.
Выводы и рекомендации
- Вы имеете безусловное право на возмещение за изымаемую квартиру в аварийном доме. Это возмещение может быть в денежной форме или в виде другой квартиры (с зачетом ее стоимости).
- Наличие у вас дома в другом субъекте РФ является значимым обстоятельством. С высокой вероятностью вам предложат денежную компенсацию, а не другую квартиру, поскольку вы уже имеете в собственности жилое помещение. Размер компенсации будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости изымаемой квартиры.
- Ваш сын не может самостоятельно оформить получение квартиры вместо вас. Право на возмещение возникает у собственника. После вашего получения возмещения (денег или квартиры) ваш сын сохранит право проживать с вами, если вы останетесь жить вместе.
- Что делать:
- Дождаться официального уведомления от уполномоченного органа (администрации муниципального образования) о начале процедуры изъятия и проекте соглашения.
- Подготовить документы: Вам точно понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН), паспорта, документы, подтверждающие состав семьи (выписка из домовой книги). Акт обследования, признавший дом аварийным, уже должен быть у органа власти.
- Будьте готовы предоставить сведения о доме в другом регионе, так как эта информация будет запрошена. Сокрытие этих сведений может привести к негативным последствиям.
- Вести переговоры с администрацией. Вы можете настаивать на предоставлении именно жилого помещения, а не денег, особенно если дом в другом регионе не пригоден для постоянного проживания или не может быть использован вами по объективным причинам (удаленность, состояние). Готовьте аргументы.
- Рассмотреть вариант использования денежной компенсации для приобретения жилья, где вы сможете проживать совместно с сыном.
Рекомендация: Поскольку ситуация может быть осложнена наличием второго объекта недвижимости и интересами совершеннолетнего члена семьи, для защиты ваших прав и правильного оформления всех документов крайне желательно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах расселения. Он поможет вам выстроить позицию в переговорах с администрацией и, при необходимости, отстоять ваши интересы в суде.
