Как переоформить жилой дом в сельской местности из муниципальной собственности в частную

Оформление в собственность жилого дома, находящегося в муниципальной собственности

Краткий анализ ситуации

Вы намерены оформить право собственности на жилой дом в сельской местности, который в настоящее время числится в муниципальной собственности. Земельный участок под ним предоставлен в аренду, но документы не в порядке. Основными правовыми механизмами для решения этой задачи являются приватизация или выкуп муниципального имущества, что требует взаимодействия с органами местного самоуправления и последующей государственной регистрации прав.

Правовые основания и способы оформления

1. Приватизация как основной механизм. Муниципальное имущество может быть передано в собственность граждан в порядке, предусмотренном законами о приватизации.

   "Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 217)
   Под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, в собственность физических лиц.
   "Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности... муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", Статья 1)

2. Взаимосвязь прав на дом и землю. При оформлении дома необходимо также урегулировать вопрос с земельным участком. Закон устанавливает преимущественное право собственника недвижимости на земельный участок под ней.

   "Исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.20, пункт 1)
   "При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 35, пункт 1)

Порядок действий и необходимые документы

1. Первоначальное обращение. Вам следует подать заявление в орган местного самоуправления (местную администрацию), в чьей собственности находится дом. Именно этот орган уполномочен принимать решения о приватизации муниципального имущества.

   "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции." (Источник: Земельный кодекс РФ, Статья 39.2)
   "Приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", Статья 2, пункт 3)

2. Подготовка документов. Перечень документов, которые необходимо представить, определяется органом местного самоуправления. Вам потребуется:

   • Заявление о приватизации (выкупе) дома.
   • Документ, удостоверяющий личность.
   • Документы, подтверждающие факт пользования домом (если таковые имеются, например, договор аренды, распоряжение администрации, квитанции об оплате коммунальных услуг).
   • Для физических лиц в составе заявки на участие в приватизации представляется "документ, удостоверяющий личность, или представляют копии всех его листов." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", Статья 16, пункт 1).
   • Технический план дома. Для его подготовки требуется привлечь кадастрового инженера. Для старых домов советской постройки могут быть использованы упрощенные процедуры.

     "В случае отсутствия разрешения на ввод здания или сооружения в эксплуатацию, проектной документации таких объектов недвижимого имущества сведения о здании или сооружении... указываются в техническом плане также на основании представленного... технического паспорта такого объекта недвижимости, изготовленного до 1 января 2013 года." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 71, часть 1)

3. Согласования и определение цены. Администрация примет решение об условиях приватизации, которое включает в себя способ приватизации и начальную цену имущества.

   "Начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается... в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность..." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", Статья 12)
   Сделка оформляется договором купли-продажи.

4. Одновременное решение вопроса с землей. В идеальном случае вопрос о земельном участке решается одновременно с приватизацией дома.

   "Приватизация зданий, строений и сооружений... осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования..." (Источник: Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества", Статья 28, пункт 1)
   Вам необходимо будет либо выкупить участок, либо заключить новый договор аренды.

5. Государственная регистрация прав. После заключения договора купли-продажи дома (и, при необходимости, договора на землю) права подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре.

   "Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 131, пункт 1)
   За регистрацию взимается государственная пошлина.
   "За осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав взимается государственная пошлина в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 17)

Возможные сложности и рекомендации

1. Отсутствие документов. Основная сложность — отсутствие или неполнота документов на старый дом. В этом случае можно опираться на нормы о признании ранее возникших прав.

   "Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона... "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации..." (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 69, часть 1)
   В качестве основания для подготовки технического плана может использоваться технический паспорт БТИ старого образца или декларация об объекте недвижимости.

2. Отказ администрации. Если орган местного самоуправления откажет в приватизации без законных оснований или будет бездействовать, вы можете обжаловать это в судебном порядке.

   "Защита жилищных прав осуществляется судом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 11, пункт 1)
   "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 165, пункт 2)

3. Риск признания дома самовольной постройкой. Если дом был возведен с серьезными нарушениями, существует риск признания его самовольной постройкой, что осложнит легализацию. Однако для старых домов этот риск минимизирован.

Конкретные рекомендации:

1. Начните с местной администрации. Обратитесь в администрацию сельского поселения или муниципального района с письменным заявлением о намерении приватизировать (выкупить) жилой дом, указав его адрес или описание.
2. Запросите письменный перечень документов. Получите от администрации официальный список необходимых документов для инициации процедуры.
3. Закажите технический план. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана дома. Предоставьте ему все имеющиеся у вас старые документы на дом (техпаспорт БТИ, справки и т.д.).
4. Параллельно уточните статус земли. Запросите в администрации информацию о договоре аренды земельного участка и условиях его возможного выкупа или переоформления.
5. Будьте готовы к расходам. Имейте в виду необходимость оплаты услуг кадастрового инженера, выкупной стоимости дома (по оценке), государственной пошлины за регистрацию прав.
6. Рассмотрите вариант судебного порядка. Если администрация отказывает в приватизации без веских причин или затягивает процесс, проконсультируйтесь с адвокатом о возможности признания права в судебном порядке.

Вывод: Оформление в собственность старого муниципального дома — процедура сложная, но реальная. Успех во многом зависит от готовности местной администрации идти навстречу и наличия (или возможности восстановления) минимального пакета документов, подтверждающих факт существования и использования дома. Действуйте последовательно, начиная с официального обращения в орган местного самоуправления.