Расхождение между устной договорённостью и условиями предварительного договора купли-продажи квартиры
Анализ ситуации
Вы заключили предварительный договор купли-продажи (ПДКП), в котором условие о расчётах зафиксировано иначе, чем было устно согласовано. Это создаёт правовую неопределённость, так как основной договор ещё не заключён, а обязательства по предварительному договору уже действуют.
Правовые последствия расхождения устной и письменной договорённости
Согласно гражданскому законодательству, предварительный договор заключается в письменной форме и порождает обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
"По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 429)
Приоритет имеет письменная форма договора. Устная договорённость, не отражённая в документе, в случае спора будет сложно доказать.
"Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 162)
Однако при толковании условий договора суд может учитывать обстоятельства, предшествующие его заключению.
"Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 431)
Таким образом, условие ПДКП о том, что "деньги будут выплачены только после того, как пройдет регистрация перехода права собственности в Росреестре", является действующим и обязательным для сторон до тех пор, пока оно не изменено.
Возможность и порядок изменения условия о расчётах
Изменить условие предварительного договора возможно. Основной способ — заключение соглашения об изменении договора.
"Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 450)
Такое соглашение должно быть оформлено в письменной форме.
"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 452)
Рекомендуется оформить дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором чётко прописать новый порядок расчётов (например, "Оплата осуществляется покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи квартиры"). Это соглашение подписывается обеими сторонами.
Способы документального закрепления договорённости об оплате
- Изменение предварительного договора через дополнительное соглашение (как описано выше).
- Включение условия об оплате в основной договор. Поскольку предварительный договор обязывает заключить основной договор на определённых условиях, вы можете при подготовке текста основного договора внести в него условие об оплате наличными в день подписания. Это будет соответствовать принципу свободы договора.
"Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 421)
Закон не содержит жёстких требований к моменту оплаты при продаже недвижимости, оставляя это на усмотрение сторон.
"Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 486)
Влияние порядка оплаты на регистрацию сделки
Указанный в ПДКП порядок оплаты (после регистрации) сам по себе не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности. Регистрация зависит от других факторов.
"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 551)
"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 223)
Однако для вас, как для продавца, такой порядок (оплата после регистрации) несёт существенный финансовый риск: после регистрации квартира перейдёт в собственность покупателя, а вы останетесь без денег и без возможности легко вернуть себе жильё. Стандартной и более безопасной практикой является расчёт в день подписания основного договора (часто через аккредитив или ячейку), после чего стороны подают документы на регистрацию.
Выводы и конкретные рекомендации
- Немедленно инициируйте переговоры с покупателем о приведении условий договора в соответствие с вашей первоначальной устной договорённостью.
- Подготовьте и подпишите дополнительное соглашение к предварительному договору, в котором изложите новый, согласованный порядок расчётов. Убедитесь, что в соглашении указаны точная сумма, форма оплаты (наличные) и момент её осуществления (при подписании основного договора).
- При составлении основного договора купли-продажи продублируйте условие о порядке оплаты в его тексте. Это исключит разночтения.
- Отказаться от условия об оплате после регистрации крайне важно в ваших интересах. В противном случае вы подвергаете себя высокому риску неполучения денег за уже перешедшую к другому лицу собственность.
- Если покупатель отказывается менять условие о платеже, что может свидетельствовать о недобросовестности, вам следует рассмотреть возможность отказа от заключения сделки с этим контрагентом. В этом случае важно помнить, что уклонение от заключения основного договора может повлечь судебные последствия.
- Для подготовки документов (доп. соглашения, основного договора) и оценки всех рисков рекомендуется обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на недвижимости.
