Обязанности по водосточным стокам у многоквартирного дома по ЖК РФ

Обязанность по ремонту и содержанию водосточных стоков многоквартирного дома и действия при бездействии управляющей компании

Анализ ситуации

В описанной ситуации система водоотвода (водосточные трубы, лотки, стоки) многоквартирного дома находится в нерабочем состоянии, что приводит к подтоплению подвала и территории после осадков. Длительное (около 10 лет) отсутствие ремонта создает угрозу конструктивным элементам здания (фундаменту). Управляющая организация, осуществляющая управление домом, на жалобы жильцов не реагирует.

Применимые правовые нормы и распределение обязанностей

1. Водосточные системы являются частью общего имущества дома

Согласно действующим правилам, внутридомовая инженерная система водоотведения, включая водосточные воронки, входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

"В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из ... водосточных воронок ..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2)

2. Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках, но исполняется управляющей организацией

По закону бремя содержания и расходов на общее имущество несут собственники помещений, однако при выборе управления через управляющую компанию именно она обязана обеспечивать надлежащее содержание.

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 39, часть 1)
"Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 30, часть 3)

При заключении договора управления обязанность по выполнению работ и оказанию услуг по содержанию общего имущества возлагается на управляющую организацию.

"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) ... обязуется ... оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 162, часть 2)
"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений ... за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161, часть 2.3)

Содержание общего имущества включает в себя, в том числе, его текущий ремонт и подготовку к сезонной эксплуатации.

"Содержание общего имущества ... включает в себя: ... текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 11)

3. Права собственников при ненадлежащем исполнении обязанностей управляющей компанией

Отношения между собственниками и управляющей организацией регулируются также законодательством о защите прав потребителей, так как последняя оказывает услуги.

При обнаружении недостатков оказанной услуги (ненадлежащее содержание водосточных систем) потребители (собственники) вправе:

"...по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги)..." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 29, пункт 1)

Собственники также вправе проверять объем и качество выполняемых работ и требовать устранения дефектов.

"Собственники помещений вправе: ... проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ ...; требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 40)

В случае бездействия управляющей компании, приводящего к нарушению правил содержания жилых домов, на нее может быть наложена административная ответственность.

"Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... влечет наложение административного штрафа на должностных лиц ... на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей." (Источник: КоАП РФ, статья 7.22)

Выводы и рекомендации

Вывод: Обязанность по содержанию и ремонту системы водоотвода (водосточных стоков) многоквартирного дома лежит на управляющей организации, осуществляющей управление домом по договору с собственниками. Финансирование этих работ осуществляется за счет средств собственников, вносимых в составе платы за содержание жилого помещения. Бездействие управляющей компании является нарушением ее договорных и законодательных обязательств.

Конкретные шаги для собственников:

1. Документирование нарушений: Соберите доказательства: фотографии и видео подтоплений, затопленного подвала, неработающих стоков; сохраните все письменные жалобы (желательно с отметкой о вручении) и ответы на них от УК; получите выписку из технической документации дома или акты осмотров, подтверждающие длительное отсутствие ремонта (это можно запросить у УК).

2. Обращение к управляющей компании с претензией: Направьте в адрес управляющей компании коллективную письменную претензию (заказным письмом с уведомлением). В претензии сошлитесь на положения договора управления, Жилищного кодекса и Закона "О защите прав потребителей", потребуйте составить акт о нарушении, разработать и незамедлительно начать работы по ремонту водосточной системы. Назначьте разумный срок для устранения недостатков (согласно статье 30 Закона "О защите прав потребителей"). Укажите, что в случае бездействия вы будете вынуждены обратиться в контролирующие органы и суд, а также требовать уменьшения платы за содержание жилья.

3. Обращение в контролирующие и надзорные органы: Если УК не отреагирует, направляйте жалобы (обращения):

   • В орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вашего региона. Именно этот орган уполномочен осуществлять надзор за содержанием общего имущества и деятельностью управляющих организаций.

     "Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными исполнительными органами субъектов Российской Федерации ..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 20, часть 3)

   • В прокуратуру по месту нахождения дома (как надзорный орган за исполнением законов).
   • В Роспотребнадзор (как орган, осуществляющий федеральный государственный надзор в области защиты прав потребителей, в том числе при оказании жилищно-коммунальных услуг).

     "Федеральный государственный контроль (надзор) в области защиты прав потребителей осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации..." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 40, часть 1)

   • В администрацию муниципального образования (орган местного самоуправления), который также может рассматривать обращения потребителей.

     "В целях защиты прав потребителей на территории муниципального образования органы местного самоуправления вправе: рассматривать обращения потребителей, консультировать их по вопросам защиты прав потребителей..." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 44)

   Обращения направляйте письменно или через официальные интернет-приемные, прикладывайте собранные доказательства.

4. Снижение платы за содержание жилья: На период оказания услуг ненадлежащего качества вы вправе требовать уменьшения размера платы. Порядок и формула такого уменьшения установлены правилами.

   "В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества ... размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правила изменения размера платы, пункт 10)

5. Обращение в суд: В качестве крайней и самой эффективной меры. Исковое заявление может содержать требования:

   • Об обязании управляющей компании выполнить ремонт водосточной системы.
   • О взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков (по ЗоЗПП).
   • О взыскании компенсации морального вреда (если затопления причиняют значительные неудобства).
   • О снижении платы за содержание жилья за весь период нарушений.

   "Защита прав потребителей осуществляется судом." (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 17, часть 1)
   "Вред, причиненный личности или имуществу гражданина ... подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 1064, часть 1)

6. Инициирование общего собрания собственников: Для решения вопроса о смене управляющей организации, если она систематически не исполняет свои обязанности. Решение об отказе от договора с УК принимается общим собранием собственников.

   "Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания ... в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления ... в случае невыполнения управляющей организацией условий договора..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 162, часть 8.2)

Рекомендация: Для грамотного оформления искового заявления и представительства в суде целесообразно обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах и защите прав потребителей.