Отказ в выкупе земельного участка из-за наличия субаренды: правовые нюансы и возможные шаги

Отказ в выкупе земельного участка сельскохозяйственного назначения из-за передачи его в субаренду

На основании предоставленной информации, вот развернутый юридический анализ вашей ситуации, основанный на нормах законодательства.

Анализ ситуации

Вы являетесь арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и пользуетесь им более десяти лет. В договоре аренды прямо предусмотрено право сдачи участка в субаренду, которым вы воспользовались. После подачи заявления о выкупе участка в собственность вы получили мотивированный отказ, где в качестве основания указан факт передачи участка в субаренду. Это вызывает у вас правомерный вопрос о соответствии такого отказа закону, учитывая наличие разрешения в договоре.

Применимые нормы права и их анализ

Для ответа на ваш вопрос необходимо проанализировать несколько ключевых положений законодательства.

1. Право на субаренду земельного участка.

В общем случае Земельный кодекс РФ предусматривает возможность субаренды:

"Арендатор земельного участка ... имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 22, пункт 6)

Таким образом, ваш договор, разрешающий субаренду, соответствует общей норме закона.

2. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Однако для земель сельскохозяйственного назначения существует специальный закон, который устанавливает дополнительные ограничения. Согласно ему:

"Передача арендованного земельного участка в субаренду ... гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 9, пункт 9)

Это ключевое положение. Если ваш земельный участок предоставлен именно для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, то прямой запрет федерального закона имеет приоритет над условиями договора. В этом случае разрешение на субаренду в договоре могло быть включено с нарушением императивной нормы закона, что делает данное условие ничтожным, а саму субаренду — не соответствующей закону.

3. Право на выкуп земельного участка без проведения торгов.

Земельный кодекс РФ предоставляет арендатору такое право при соблюдении определенных условий:

"Без проведения торгов осуществляется продажа: ... земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды ... при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных ... и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка..." (Источник: Земельный кодекс Российской Федерации, статья 39.3, пункт 2, подпункт 9)

Кроме того, специальный закон о сельхозземлях подтверждает это право:

"Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых ... отсутствует информация о выявленных ... и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность..." (Источник: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", статья 10, пункт 4)

Таким образом, одним из обязательных условий для выкупа является отсутствие неустраненных нарушений законодательства при использовании участка.

Выводы и рекомендации

1. Правомерность отказа. Если ваш участок предоставлен для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, то передача его в субаренду прямо запрещена федеральным законом (ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). В этом случае действия по передаче в субаренду являются нарушением земельного законодательства. Уполномоченный орган, установив такое нарушение, правомерно отказал в выкупе на основании отсутствия условия, предусмотренного подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и статьей 10 ФЗ "Об обороте..." — отсутствия нарушений при использовании земли. При этом ссылка в договоре на разрешение субаренды не делает ее законной, так как договор не может противоречить императивной норме федерального закона.

2. Если субаренда была законной. Если ваш участок предоставлен не для ведения КФХ, а для иных целей сельскохозяйственного производства (например, сельскохозяйственной организации), то общий запрет из ст. 9 ФЗ "Об обороте..." на вас не распространяется. В этом случае субаренда, разрешенная договором, является законной. Отказ по основанию "наличие субаренды" может быть признан неправомерным, так как он не соответствует перечню оснований для отказа, установленных законом. В Земельном кодексе существует закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении участка без торгов (ст. 39.16), и наличие действующего договора субаренды в нем не указано.

3. Дальнейшие действия.

   • Шаг 1: Юридический анализ. Вам необходимо с помощью адвоката точно установить, подпадаете ли вы под действие прямого запрета на субаренду по ст. 9 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (т.е. являетесь ли вы крестьянским (фермерским) хозяйством, а участок предоставлен для этой деятельности). От этого зависит вся дальнейшая стратегия.
   • Шаг 2 (если субаренда была незаконна): Вам придется прекратить договор субаренды и устранить нарушение. После этого вы сможете повторно подать заявление о выкупе. Специального "трехлетнего" срока ожидания после прекращения субаренды законом не установлено. Главное условие — отсутствие неустраненных нарушений на момент подачи заявления. Однако вам следует учитывать, что орган может проверять добросовестность использования земли за весь период аренды.
   • Шаг 2 (если субаренда была законна): Вы вправе обжаловать отказ в судебном порядке. Для этого вам нужно обратиться в суд с административным исковым заявлением о признании решения об отказе незаконным и об обязанности заключить договор купли-продажи. Срок на обжалование — три месяца с того дня, когда вы узнали о нарушении своих прав.

     "административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов." (Источник: Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации, статья 219, пункт 1)

   • Шаг 3: Подготовка к суду. В суде уполномоченный орган будет обязан доказать законность своего решения. Вам нужно будет подготовить доказательства: договор аренды с разрешением на субаренду, доказательства цели предоставления земли (не для КФХ), документы, подтверждающие надлежащее использование участка.

Итог: Шансы на успешное оспаривание отказа напрямую зависят от того, являетесь ли вы субъектом, в отношении которого действует прямой законодательный запрет на субаренду сельскохозяйственных земель. Для определения точной правовой позиции и выбора стратегии (обжалование или урегулирование) настоятельно рекомендую обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на земельном и сельскохозяйственном праве.