Установка шлагбаума во дворе многоквартирного дома в Санкт-Петербурге: анализ законности схемы с добровольными взносами
Анализ ситуации
Рассматриваемая схема, предлагаемая компанией-установщиком, предполагает оформление шлагбаума в общедомовую собственность с заключением договора с одним собственником, который вносит полную сумму за год вперед, а остальные жильцы компенсируют ему затраты добровольно. Утверждается, что это позволяет не отражать расходы в ЕПД и освобождает невладеющих машинами жильцов от платежей.
Правовой анализ
1. Отнесение шлагбаума к общему имуществу
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 290)
"земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36)
Шлагбаум, установленный на придомовой территории, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку предназначен для обслуживания более одного помещения и расположен на земельном участке, принадлежащем собственникам на праве общей долевой собственности.
2. Обязанность по содержанию общего имущества
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 249)
"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158)
Закон устанавливает императивную норму: все собственники обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своим долям. Невозможно освободить отдельных собственников от этой обязанности без изменения правового статуса имущества.
3. Порядок принятия решений об использовании общего имущества
"Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46)
Решение об установке шлагбаума должно приниматься на общем собрании собственников в установленном законом порядке.
Проблемы предложенной схемы
1. Нарушение принципа соразмерного участия в расходах
Предложенная схема фактически создает механизм обхода императивных норм жилищного законодательства. Добровольные взносы не отменяют установленной законом обязанности всех собственников участвовать в расходах на содержание общего имущества.
2. Налоговые последствия для "ответственного" собственника
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 209)
"доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 208, пункт 1, подпункт 4)
Суммы, получаемые "ответственным" собственником от других жильцов, могут быть квалифицированы как его доход от использования общего имущества, что создает обязанность уплаты НДФЛ.
3. Риск признания сделки притворной
"Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170)
Данная схема может быть признана притворной сделкой, направленной на обход императивных норм жилищного законодательства.
4. Проблемы взыскания средств с неплательщиков
При отказе отдельных собственников от "добровольных" взносов взыскание средств будет невозможно, так как законная обязанность по содержанию общего имущества сохраняется за всеми собственниками.
5. Нарушение прав собственников
"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 46)
Любое решение о порядке финансирования содержания шлагбаума должно приниматься на общем собрании и быть обязательным для всех собственников.
Сравнение с муниципальным оформлением
Оформление шлагбаума в муниципальную собственность действительно позволяет исключить участие невладеющих машинами жильцов в расходах, поскольку в этом случае шлагбаум не будет относиться к общему имуществу многоквартирного дома. Однако это требует:
- Согласования с органами местного самоуправления
- Передачи земельного участка или установления сервитута
- Заключения договора на обслуживание с муниципалитетом
Выводы и рекомендации
-
Предлагаемая схема с добровольными взносами является юридически рискованной и может быть признана недействительной, так как противоречит императивным нормам жилищного законодательства.
-
Невладеющие машинами жильцы не могут быть освобождены от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества, если шлагбаум оформлен как общедомовое имущество.
-
Для "ответственного" собственника существуют налоговые риски - полученные от других жильцов суммы могут быть квалифицированы как доход, подлежащий налогообложению.
-
Рекомендуется рассмотреть альтернативные варианты:
- Оформление шлагбаума в муниципальную собственность
- Принятие на общем собрании решения о финансировании содержания шлагбаума только владельцами транспортных средств (с соответствующим уменьшением их взносов на другие нужды)
- Создание целевых фондов для финансирования шлагбаума
-
При принятии решения об установке шлагбаума необходимо:
- Провести общее собрание собственников с соблюдением всех требований закона
- Четко определить порядок финансирования монтажа и обслуживания
- Закрепить решение в протоколе общего собрания
-
Для минимизации рисков рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся в жилищном праве, для разработки юридически корректной схемы финансирования и содержания шлагбаума.
Наиболее законным и безопасным вариантом остается традиционное оформление шлагбаума как общедомового имущества с распределением расходов между всеми собственниками пропорционально их долям, либо достижение договоренности о муниципальном оформлении.
