Возможность указания различных сумм перечисления денег каждому из двух собственников в договоре купли-продажи

Развёрнутый юридический ответ по вопросу о распределении выручки между сособственниками при продаже квартиры

Анализ ситуации

Вы с Сергеем и Марией продаёте квартиру, находящуюся в долевой собственности, по единому договору купли-продажи. Все стороны согласны с общей ценой. Вы хотите зафиксировать в договоре, что денежные средства будут распределены между продавцами в пропорции 60% и 40%, а не в соответствии с размерами долей в праве собственности. Это вызывает вопросы о законности такого условия, его налоговых последствиях и возможных рисках при государственной регистрации.

Применимые правовые нормы и их анализ

1. Законность условия о неравном распределении выручки

Гражданское законодательство исходит из принципа свободы договора и автономии воли сторон.

"Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. ... Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 421).

Порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, также основан на согласии всех участников.

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 246).

Требования к договору продажи недвижимости касаются обязательного указания цены, но не регулируют внутренние расчеты между сособственниками.

"Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 555).

Вывод: Включение в договор купли-продажи условия о распределении общей покупной цены между сособственниками в иной пропорции, нежели размер их долей, является законным, если это условие соответствует действительной воле всех продавцов и покупателя. Это гражданско-правовая договоренность, не нарушающая императивных норм закона.

2. Налоговые последствия (НДФЛ)

Для целей налогообложения НДФЛ при продаже имущества, находящегося в долевой собственности, Налоговый кодекс устанавливает особый порядок определения дохода каждого продавца.

"При исчислении... налога в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, находившегося в общей долевой собственности, сумма полученного налогоплательщиком дохода определяется пропорционально доле в праве собственности налогоплательщика на такое недвижимое имущество" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 214.10, пункт 4).

Это означает, что для целей расчета налога на доходы физических лиц (НДФЛ) налоговые органы будут исходить не из суммы, фактически полученной каждым продавцом по договору, а из суммы, рассчитанной пропорционально его доле в праве собственности на проданную квартиру.

Пример: Если общая цена квартиры 10 млн рублей, а доли Сергея и Марии равны (по 1/2), то для налогообложения доход каждого будет равен 5 млн рублей, даже если по договору Сергей получает 6 млн, а Мария 4 млн. Соответственно, налоговая база и возможный налог (если не применяются вычеты или освобождения) будут рассчитываться исходя из 5 млн рублей каждому.

При этом право на имущественный налоговый вычет (например, в размере 1 млн рублей) распределяется иначе:

"при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними" (Источник: Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2, подпункт 3).

Вывод: Возникает расхождение между гражданско-правовыми и налоговыми последствиями.

• По договору вы можете получить деньги в согласованной пропорции (60/40).
• Для налогообложения ваш доход будет определяться пропорционально доле в праве собственности. В декларации 3-НДФЛ каждый из вас должен указать доход, рассчитанный исходя из своей доли, а не фактически полученную сумму.

3. Допустимость условия для государственной регистрации в Росреестре

Государственная регистрация перехода права собственности направлена на проверку законности сделки и оснований для регистрации.

"Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 551).

Основания для отказа в регистрации строго регламентированы. В предоставленном контексте нет норм, которые бы прямо запрещали регистрацию перехода права из-за условия о распределении цены между продавцами. Орган регистрации прав (Росреестр) проверяет, в частности, полномочия лиц, законность оснований регистрации и соответствие документов установленным требованиям.

"Уполномоченный... орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 8.1).

Условие о порядке расчетов между продавцами является частью договорных отношений, не затрагивающей непосредственно переход права к покупателю и не нарушающей публичного порядка. Однако, если такое условие будет сформулировано неясно или создаст двусмысленность в определении сторон и предмета договора, регистратор может приостановить регистрацию для устранения недостатков.

Вывод: Само по себе условие о неравномерном распределении выручки между сособственниками не является основанием для отказа в государственной регистрации. Риски могут быть связаны с некорректным оформлением этого условия в тексте договора.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Условие законно. Вы имеете полное право включить в договор купли-продажи пункт о том, что покупатель перечисляет денежные средства на счета продавцов в согласованных вами пропорциях (60%/40%). Это не противоречит гражданскому законодательству.

2. Внимание к налогам! Это ключевой момент.

   • Каждый из вас (Сергей и Мария) при подаче декларации 3-НДФЛ должен указать в качестве дохода от продажи сумму, рассчитанную пропорционально вашей доле в праве собственности на квартиру, а не ту сумму, которую вы фактически получите.
   • Если доли равны, то и доход для налогообложения у каждого будет равен половине от общей цены квартиры.
   • Имущественный вычет (например, в 1 млн рублей) вы можете распределить между собой по договоренности, в том числе иным образом, нежели доли.
   • Рекомендация: Во избежание претензий со стороны ИФНС, четко разделите в своем понимании: 1) порядок расчетов с покупателем (по договору) и 2) порядок исчисления налогооблагаемого дохода (по Налоговому кодексу). Для точного расчета налоговой базы с учетом возможных вычетов (стоимость приобретения, 1 млн рублей) и применения освобождения от налога (например, при владении более минимального предельного срока) рекомендуется обратиться к адвокату или налоговому консультанту.

3. Регистрация в Росреестре. Чтобы минимизировать риски при регистрации:

   • Четко и недвусмысленно сформулируйте условие о расчетах в договоре. Например: "Общая цена Продаваемого имущества составляет XXX рублей. Указанная общая цена распределяется между Продавцами следующим образом: Продавец 1 (Сергей) получает YYY рублей (ZZ%), Продавец 2 (Мария) получает KKK рублей (LL%)".
   • Убедитесь, что все остальные существенные условия договора (предмет, стороны, цена) указаны корректно.
   • Помните, что если вы продаете доли по одной сделке, нотариальное удостоверение не требуется.

4. Общая рекомендация. Учитывая потенциальное расхождение между гражданскими и налоговыми правоотношениями, для подготовки окончательного текста договора и консультации по заполнению налоговых деклараций целесообразно обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и налогообложении. Это поможет избежать ошибок и последующих споров.