Требуется ли согласие собственников многоквартирного дома на договоры аренды помещений в цокольном этаже: разбор по жилищному праву

Сдача в аренду помещений в цокольном этаже многоквартирного дома: требуется ли согласие собственников?

Анализ ситуации

Ключевой вопрос — определить правовой статус нежилых помещений в цокольном этаже. От этого напрямую зависит, кто вправе ими распоряжаться.

1. Как определить, является ли помещение общим имуществом?

Общее имущество многоквартирного дома (МКД) принадлежит всем собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. Его состав определяется законом.

Основные критерии отнесения к общему имуществу:

• Назначение помещения: оно должно быть предназначено для обслуживания более одного помещения в доме (например, содержать инженерные коммуникации).
• Расположение: к общему имуществу относятся, в частности, технические подвалы.

Источники для проверки статуса помещения:

1. Техническая документация на дом (технический паспорт): в ней должно быть указано назначение помещений.

   "В состав общего имущества включаются: ...помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме... в том числе... технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 2).
   "К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения... технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 287.5).

2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): Это самый достоверный документ. В выписке будет указано:

   • Кто является правообладателем помещения (конкретное лицо, муниципалитет или отсутствие собственника, если это общее имущество).
   • Сведения о том, что помещение относится к общему имуществу МКД.

   "7) ...сведения о том, что помещение... относится к общему имуществу в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 8, пункт 19 части 4).
   "Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения... права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах... одновременно является государственной регистрацией возникновения... неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 42, часть 1).

Вывод по первому пункту: Если помещение в цокольном этаже по технической документации предназначено для обслуживания дома (например, там проходят коммуникации, размещено оборудование) и/или в выписке из ЕГРН указано, что оно входит в состав общего имущества, то оно принадлежит всем собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.

2. Порядок распоряжения общим имуществом (сдача в аренду)

Если помещение является общим имуществом, то право распоряжения им принадлежит исключительно собственникам. Управляющая организация лишь исполняет их волю.

1. Необходимость решения общего собрания собственников (ОСС):

   "К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами" (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 44, часть 2, пункт 3).
   "Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам осуществляется на основании решения собственников недвижимых вещей, принятого не менее чем двумя третями голосов собственников недвижимых вещей" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 259.3, пункт 4).

2. Кто вправе сдавать имущество в аренду?

   "Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 608).
   Управляющая организация может выступать арендодателем только по доверенности от собственников, выданной на основании решения ОСС.

3. Распределение доходов от аренды:

   "Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 248).

3. Возможные исключения (когда помещение не является общим имуществом)

Помещение может не входить в состав общего имущества, если оно:

1. Было легитимно выделено в отдельный объект недвижимости и зарегистрировано в ЕГРН в собственность конкретного лица (например, муниципалитета, застройщика, иного лица).
2. Было переведено из жилого в нежилое и приватизировано или продано отдельно от квартир.
   Как проверить: Только посредством получения актуальной выписки из ЕГРН на конкретное помещение. Если в ней указан конкретный собственник (не собственники помещений в МКД), а в сведениях об обременениях нет указания на долю в общем имуществе, значит, помещение является самостоятельным объектом. В этом случае согласие собственников квартир не требуется, но должно быть согласие собственника этого помещения.

4. Роль управляющей организации

Управляющая организация действует на основании договора управления и обязана соблюдать решения ОСС. Она не вправе самостоятельно распоряжаться общим имуществом.

"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме... )... обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 162, часть 2).

5. Последствия сдачи в аренду без необходимого согласия

Если управляющая организация сдаст в аренду помещение, являющееся общим имуществом, без решения ОСС:

1. Сделка может быть признана недействительной. Она совершена лицом, не имеющим на то полномочий.

   "Сделка, совершенная без согласия третьего лица... необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 173.1).

2. Собственники вправе истребовать имущество и доходы.

   "Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 301).
   Собственники могут через суд потребовать расторжения договора аренды, возврата помещения и взыскания с управляющей организации всех полученных доходов от аренды в пользу собственников.

3. Возможна административная и уголовная ответственность для лиц, действующих от имени управляющей организации, в случае причинения крупного ущерба.

Выводы и рекомендации

Краткий итог:

• Если помещение — общее имущество: Для его сдачи в аренду обязательно требуется решение общего собрания собственников, принятое большинством не менее ⅔ голосов от общего числа голосов собственников. Доходы от аренды принадлежат всем собственникам пропорционально их долям.
• Если помещение — самостоятельный объект в отдельной собственности: Согласие собственников квартир не требуется. Распоряжается им его собственник.

План действий для собственников:

1. Запросите документы. Направьте в управляющую организацию письменный запрос с требованием предоставить:

   • Выписку из ЕГРН на спорные помещения в цокольном этаже.
   • Техническую документацию (поэтажный план, технический паспорт), подтверждающую назначение этих помещений.
   • Проектную документацию на дом (при наличии).
   • Обоснование прав управляющей организации на сдачу этих помещений в аренду.

2. Проанализируйте полученные данные. Если в выписке из ЕГРН помещение не имеет отдельного правообладателя или прямо указано как общее имущество, а в технической документации оно обозначено как технический подвал или иное вспомогательное помещение — это общее имущество.

3. Инициируйте общее собрание собственников. Если статус общего имущества подтвержден, а управляющая организация планирует сдачу помещений без решения ОСС:

   • Требуйте от управляющей организации созвать внеочередное ОСС по данному вопросу.
   • Если управляющая организация отказывается, собственники, обладающие более 10% голосов, вправе самостоятельно инициировать собрание.
   • На собрании поставьте вопрос о запрете сдачи помещений в аренду без решения ОСС и о распределении возможных будущих доходов.

4. Пресекайте незаконные действия. Если договор аренды будет заключен без решения ОСС, обжалуйте его в суде как недействительную сделку.

Рекомендация: В сложных ситуациях, особенно при активном противодействии управляющей организации или наличии спорных записей в ЕГРН, целесообразно обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве, для подготовки юридически грамотных требований и, при необходимости, представительства в суде.