Какие юридические риски при прописке сожителя в ипотечной квартире и можно ли его выписать самостоятельно?

Риски регистрации сожителя в собственной квартире, приобретенной в ипотеку

Анализ ситуации

Вы являетесь единоличным собственником квартиры, приобретенной с использованием ипотечного кредита. Вы сами не зарегистрированы в этой квартире. Ваш сожитель (лицо, не состоящее с вами в зарегистрированном браке) просит о регистрации по месту жительства (прописке) в этой квартире. Следует понимать, что регистрация (прописка) по месту жительства — это уведомительный учет, который сам по себе не создает права собственности на жилое помещение. Однако он является юридическим фактом, который может породить иные права и обязанности.

Применимые правовые нормы и потенциальные риски

1. Возникновение права пользования жилым помещением

Сама по себе регистрация не является основанием для возникновения права пользования жильем. Однако, вселяя человека в квартиру, вы как собственник фактически предоставляете ему возможность проживания. Жилищное законодательство различает членов семьи собственника и иных лиц.

"К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 31, пункт 1)

Если вы вселите сожителя в качестве члена семьи (что часто подразумевается при совместном проживании), то у него возникают права пользования жилым помещением наравне с вами.

"Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 31, пункт 2)

Главный риск: Прекращение ваших с ним отношений не приведет к автоматическому прекращению его права пользования квартирой.

"В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 31, пункт 4)

Это означает, что в случае конфликта и вашего желания его выселить, суд может оставить за ним право проживания в вашей квартире на продолжительный срок, если он докажет отсутствие иного жилья и сложное материальное положение.

2. Риски, связанные с ипотекой

Квартира находится в залоге (ипотеке) у банка. Регистрация в ней третьего лица не создает для этого лица никаких обязательств по погашению ипотечного кредита. Кредитный договор и обязательства по нему остаются только на вас.

"Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации ... находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки..." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 77, пункт 1)

"Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 29, пункт 1)

Однако ключевой риск для вас как заемщика: Наличие зарегистрированного лица, особенно с правом пользования, может серьезно осложнить процедуру обращения банком взыскания на квартиру в случае неисполнения вами кредитных обязательств, а также ее последующую продажу.

"Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире... Освобождение таких жилого дома или квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом." (Источник: Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Статья 78, пункт 1)

То есть банку придется выселять не только вас, но и вашего сожителя, что удлиняет и усложняет процедуру.

3. Порядок и сложности принудительного выселения

Если сожитель откажется выписываться добровольно после прекращения отношений, вы сможете снять его с регистрационного учета только через суд.

"Снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: ... выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации...", пункт 31, подпункт "е")

Вам придется подавать исковое заявление в суд общей юрисдикции о признании бывшего сожителя утратившим право пользования жилым помещением и его выселении.

"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ... настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение... Если данный гражданин в срок, установленный собственником ... не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 35, пункт 1)

Процесс будет сложным и потребует сбора доказательств:

• Документов, подтверждающих ваше право собственности.
• Доказательств факта вселения и совместного проживания (это может быть ваше же пояснение).
• Доказательств прекращения семейных отношений (фактического распада союза). Суд будет устанавливать все обстоятельства дела.

"Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений..." (Источник: Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, Статья 56, пункт 1)

4. Дополнительные риски

• Сложности при отчуждении (продаже) квартиры: Наличие зарегистрированного лица, имеющего право пользования, является обременением, которое должно быть раскрыто покупателю и может значительно снизить стоимость квартиры или сделать сделку невозможной.

  "Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 558, пункт 1)

• Солидарная ответственность по коммунальным платежам: Члены семьи собственника несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (например, долги за коммунальные услуги).

  "Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 292, пункт 1)

• Ответственность за его действия: Вы как собственник можете нести ответственность за действия зарегистрированного лица, если они причиняют ущерб общему имуществу многоквартирного дома или соседям.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Регистрация сожителя — высокорискованный шаг. Основной риск — не в возникновении у него прав собственности (этого не произойдет), а в возникновении у него права пользования жилым помещением, которое будет крайне сложно прекратить в будущем без суда и значительных временных и нервных затрат.

2. Ипотека не создает для сожителя обязательств. Он не будет обязан платить по вашему кредиту. Однако его наличие в квартире осложнит жизнь вам как заемщику в случае проблем с банком.

3. Самостоятельно выписать его не получится. При отказе от добровольной выписки единственный путь — обращение в суд с иском о признании утратившим право пользования и выселении. Это влечет за собой судебные издержки, сбор доказательств и длительную процедуру (обычно несколько месяцев).

4. Отсутствие вашей регистрации в этой квартире не упрощает выселение. Право собственности и право пользования жильем — разные вещи. Вы остаетесь собственником, но факт, что вы не проживаете в квартире, может даже использоваться сожителем в суде как аргумент в свою пользу.

Что делать?

• Отказаться от регистрации. Это самый безопасный вариант. Вы можете объяснить это наличием ипотечного обременения и рисками со стороны банка. Вы вправе разрешить ему проживать в квартире без регистрации, но это также может создать сложности в будущем при доказательстве отсутствия вселения в качестве члена семьи.
• Если все же решили регистрировать, обезопасьте себя письменным соглашением. Заключите с сожителем письменный договор безвозмездного пользования (ссуды) на определенный срок. В договоре прямо укажите, что вселение не делает его членом вашей семьи, что право пользования прекращается с окончанием срока договора или по вашему требованию, и что в случае окончания ваших отношений он обязуется освободить помещение и сняться с регистрационного учета в согласованный срок. Важно: Такое соглашение не гарантирует на 100%, что суд встанет на вашу сторону, но значительно усилит вашу позицию.
• Проконсультируйтесь с адвокатом. Перед принятием окончательного решения и, тем более, перед подписанием каких-либо соглашений, настоятельно рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном и семейном праве, для оценки всех нюансов именно вашей ситуации и составления необходимых документов.

Итог: Регистрация сожителя в вашей ипотечной квартире создает для вас значительные юридические риски, связанные с возможной потерей контроля над недвижимостью в долгосрочной перспективе и сложной судебной процедурой в случае расставания. Без крайней необходимости идти на этот шаг не рекомендуется.