Ответственность за незаконную сдачу муниципальной квартиры по договору социального найма (субаренда, административная, уголовная ответственность, жилищное право)

Ответ на вопрос о последствиях сдачи муниципальной квартиры, полученной по социальному найму

1. Анализ ситуации

Систематическая сдача жилого помещения, полученного по договору социального найма, третьим лицам за плату, при наличии у нанимателя возможности проживать в другом месте, является серьезным нарушением жилищного законодательства. Это не является законным использованием жилья и влечет комплекс юридических последствий.

2. Административная ответственность

В первую очередь, такие действия подпадают под состав административного правонарушения.

"Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.21).

Жилое помещение предоставлено для проживания, а не для извлечения дохода. Кроме того, если действия нанимателя причинили имущественный ущерб муниципальному образованию (например, в виде неполученных доходов от возможной законной аренды), но размер ущерба не достиг крупного (для уголовной ответственности), может быть применена следующая норма:

"Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков уголовно наказуемого деяния - влечет наложение административного штрафа в размере до пятикратной стоимости причиненного ущерба, но не менее пяти тысяч рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.27.1).

3. Уголовная ответственность

Вероятность привлечения к уголовной ответственности существует, но зависит от конкретных обстоятельств и размера причиненного ущерба.

а) Мошенничество (ст. 159 УК РФ): Для квалификации действий как мошенничества необходимо установить факт хищения чужого имущества или приобретения права на него путем обмана или злоупотребления доверием. В данном случае наниматель незаконно извлекает доход из имущества, которым он не владеет на праве собственности. Однако, сложность в том, что он получает деньги не от собственника (муниципалитета), а от третьих лиц. Для возбуждения уголовного дела по этой статье потребуется доказать, что своими действиями он причинил ущерб собственнику (муниципалитету) в крупном (свыше 1 млн руб.) или особо крупном (свыше 4 млн руб.) размере.

б) Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием (ст. 165 УК РФ): Эта статья более применима к ситуации, так как прямо говорит о причинении ущерба не путем хищения. Однако и здесь необходимым условием является причинение крупного ущерба (свыше 1 млн руб.).

"Причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путем обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенное в крупном размере..." (Источник: Уголовный кодекс Российской Федерации, Статья 165).

Таким образом, если сумма незаконно полученного дохода (или размер ущерба муниципалитету) не достигла 1 млн рублей, уголовная ответственность по этим статьям не наступает.

в) Незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ): Систематическое получение дохода от сдачи жилья может быть расценено как предпринимательская деятельность. Для привлечения по этой статье необходимо, чтобы такая деятельность причинила крупный ущерб гражданам, организациям или государству.

4. Гражданско-правовая ответственность и возмещение ущерба

Муниципальное образование (собственник) имеет право потребовать от нанимателя возмещения всех убытков, причиненных нарушением договора.

а) Возмещение убытков (упущенной выгоды):

"Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков... Под убытками понимаются... неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 15).

Муниципалитет может взыскать с нанимателя сумму, которую он мог бы получить, если бы сдавал это жилье законно (например, по рыночной ставке аренды), за весь период незаконного пользования.

б) Неосновательное обогащение:
Все деньги, полученные нанимателем от незаконной сдачи, являются неосновательным обогащением.

"Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), Статья 1107).

Муниципалитет может потребовать взыскания этих сумм в свой доход.

5. Жилищно-правовые последствия: расторжение договора найма и выселение

Это наиболее серьезное и вероятное последствие для нанимателя.

а) Основание для расторжения договора:

"Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: ... использования жилого помещения не по назначению" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 83).

Систематическая сдача жилья внаем является классическим примером использования не по назначению.

б) Порядок расторжения:
Наймодатель (муниципалитет) обязан сначала предупредить нанимателя о необходимости устранить нарушение.

"Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, ... наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 91).

Если после предупреждения нарушения не устраняются, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора и выселении.

в) Выселение:
В случае систематического использования жилья не по назначению, суд может выселить нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.

"Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане ... выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 91).

Это означает, что человек может полностью лишиться права на это жилье.

6. Выводы и рекомендации

1. Наиболее вероятные последствия: Административный штраф по ст. 7.21 КоАП РФ и расторжение договора социального найма с последующим выселением без предоставления иного жилья (ст. 83, 91 ЖК РФ).

2. Гражданско-правовые риски: Обязанность возместить муниципалитету весь незаконно полученный доход, а также возможную упущенную выгоду (ст. 15, 1107 ГК РФ).

3. Уголовная ответственность: Возможна только в случае, если будет доказано причинение ущерба муниципальному образованию в крупном размере (свыше 1 млн рублей) (ст. 165 УК РФ). В противном случае, применяется административная ответственность по ст. 7.27.1 КоАП РФ.

4. Рекомендации нанимателю: Немедленно прекратить незаконную сдачу жилья. Использовать квартиру исключительно для личного проживания, как того требует закон. В противном случае, при выявлении нарушения, он рискует не только заплатить штраф и возместить доходы, но и полностью лишиться жилого помещения, что является крайне серьезным последствием, особенно для неприватизированной квартиры.

5. В случае начала проверки или получения претензии от муниципалитета настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном и административном праве, для защиты своих прав и минимизации последствий.