Установка ограждения из арматуры на придомовой территории управляющей организацией без согласия собственников: анализ ситуации и пути решения
На основе предоставленной информации ситуация может быть квалифицирована как самовольное установление управляющей организацией стационарной конструкции на общем имуществе собственников без надлежащего согласования, что создает препятствия для пользования общим имуществом и потенциальную угрозу безопасности.
Анализ ситуации и выявленные нарушения
Действия управляющей организации нарушают несколько ключевых норм жилищного законодательства и правил содержания общего имущества.
1. Нарушение порядка принятия решений по благоустройству придомовой территории.
Придомовая территория с элементами благоустройства является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Решения о ее благоустройстве, включая размещение любых конструкций, отнесены к исключительной компетенции общего собрания собственников.
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 44, часть 2, пункт 2.1).
Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом, включая земельный участок.
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства... Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 36, части 1 и 2).
Следовательно, установка ограждения управляющей организацией без решения общего собрания собственников является незаконной. Управляющая организация обязана обеспечивать выполнение решений общего собрания, а не принимать подобные решения самостоятельно.
"Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161.1, пункт 1 части 5).
2. Нарушение правил содержания общего имущества и создание угрозы безопасности.
Содержание общего имущества должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан, а также доступность пользования общим имуществом.
"Общее имущество должно содержаться ... в состоянии, обеспечивающем: ... безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества...; доступность пользования ... земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Правила содержания общего имущества...", пункт 10).
Конструкция из арматуры, частично перекрывающая пешеходную дорожку и представляющая риск травмирования (особенно для детей), нарушает требования безопасности для пользователей.
"Здание или сооружение должно быть ... построено, а территория, необходимая для использования здания или сооружения, должна быть благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации ... не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения..." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Статья 11).
3. Ответственность управляющей организации.
Управляющая организация несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором управления.
"Управляющие организации ... отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, пункт 42).
"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений ... за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161, часть 2.3).
За нарушение правил содержания общего имущества предусмотрена административная ответственность.
"Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений ... - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей" (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 7.22).
Рекомендации и порядок действий
Вам необходимо предпринять следующие шаги для защиты своих прав.
1. Подготовка коллективного обращения
Обращение будет более весомым, если его подпишут несколько собственников. В заявлении (жалобе) следует четко указать:
- Адрес многоквартирного дома.
- Описание нарушения: установка стационарного ограждения из арматуры на пешеходной дорожке придомовой территории, дата обнаружения (если известна).
- Конкретные последствия: создание препятствий для свободного передвижения, риск получения травм (особенно детьми).
- Указание на отсутствие какого-либо решения общего собрания собственников на данные действия.
- Ссылки на нарушенные нормы права (можно использовать цитаты, приведенные выше).
- Требование: обязать управляющую организацию демонтировать незаконно установленное ограждение и привлечь виновных к ответственности.
- Приложения: фотографии ограждения, подтверждающие его конструкцию, расположение и потенциальную опасность.
2. Направление обращений в надзорные органы
Обращаться можно как в один, так и в несколько органов параллельно. Предпочтительнее письменная форма с уведомлением о вручении или отправка через официальные интернет-приемные.
а) Государственная жилищная инспекция субъекта РФ (орган регионального государственного жилищного надзора)
Это основной орган, уполномоченный проверять соблюдение жилищного законодательства, в том числе правил содержания общего имущества.
"Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение ... требований к ... использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 20, часть 1).
"Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие региональный государственный жилищный надзор, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ... статьями 7.21 - 7.23 ..." (Источник: Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, Статья 23.55).
б) Орган местного самоуправления (Администрация муниципального образования)
Органы местного самоуправления осуществляют муниципальный жилищный контроль.
"К полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относятся: ... осуществление муниципального жилищного контроля..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 14, пункт 9 части 1).
в) Прокуратура
Прокуратура осуществляет надзор за исполнением законов, координирует действия контролирующих органов и может инициировать проверки.
"В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов" (Источник: Федеральный закон "О прокуратуре Российской Федерации", Статья 10, часть 1).
Прокурор вправе внести представление об устранении нарушений или обратиться в суд.
"Прокурор или его заместитель приносит протест на акт, нарушающий права человека и гражданина, в орган или должностному лицу, которые издали этот акт, либо обращается в суд ... Представление об устранении нарушений прав и свобод человека и гражданина вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенное нарушение" (Источник: Федеральный закон "О прокуратуре Российской Федерации", Статья 28).
г) Роспотребнадзор (в части безопасности)
Если ограждение представляет явную опасность травмирования, можно обратиться в территориальный орган Роспотребнадзора, который осуществляет санитарно-эпидемиологический надзор, в том числе за соблюдением требований к безопасности условий проживания.
3. Созыв общего собрания собственников
Для системного решения проблемы и предотвращения подобных ситуаций в будущем, инициируйте проведение общего собрания собственников.
"Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться ... в управляющую организацию ... для организации проведения общего собрания собственников..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 45, часть 6).
На собрании можно принять решение о демонтаже ограждения, а также четко определить порядок согласования любых изменений в благоустройстве двора.
Выводы
Действия управляющей организации по установке ограждения без решения общего собрания собственников являются незаконными и нарушают ваши права как собственника на владение, пользование и распоряжение общим имуществом. Конструкция может быть квалифицирована как создающая угрозу безопасности.
Рекомендуемый план действий:
- Сформировать коллективное письменное обращение с фотодоказательствами.
- Направить его в Государственную жилищную инспекцию и в прокуратуру вашего района/города как в основные надзорные органы. Копию можно направить в местную администрацию.
- Параллельно подготовить обращение к управляющей организации с требованием демонтировать ограждение в добровольном порядке в разумный срок (например, 10 дней).
- Инициировать созыв общего собрания собственников для утверждения своей позиции и принятия решения по данному вопросу.
В случае бездействия контролирующих органов или отказа управляющей организации устранить нарушение, следующим шагом может быть обращение в суд с иском об обязании демонтировать самовольно возведенную конструкцию и взыскании компенсации морального вреда (при наличии оснований). Для ведения судебного процесса рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах.
