Право на неустойку при наличии в ДДУ условия о предварительном согласии на перенос срока
Анализ ситуации
Условие в договоре долевого участия (ДДУ), согласно которому дольщик заранее соглашается на перенос срока передачи объекта на 6 месяцев без оформления дополнительных документов, вызывает обоснованные опасения. Однако такое условие не лишает вас автоматически права на защиту в случае нарушения застройщиком своих обязательств.
Применимые нормы права
Согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ, срок передачи объекта долевого строительства является существенным условием договора.
"Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 6, часть 1)
Закон также устанавливает конкретные последствия нарушения срока передачи объекта:
"В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 6, часть 2)
Важно отметить, что закон предусматривает особый порядок изменения срока передачи объекта:
"В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, статья 6, часть 3)
Правовая оценка условия о предварительном согласии
Условие о предварительном согласии на перенос срока может быть признано недействительным как ущемляющее права потребителя, если вы заключали договор для личных нужд.
"Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны" (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", статья 16, часть 1)
К недопустимым условиям относятся, в частности:
"условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом" (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", статья 16, часть 2, пункт 4)
Выводы и рекомендации
-
Условие о предварительном согласии на перенос срока не лишает вас права на неустойку - если задержка превысит предусмотренные договором 6 месяцев, вы сможете требовать неустойку за весь период просрочки, начиная с первоначального срока передачи объекта.
-
Право на неустойку сохраняется - даже при наличии такого условия в договоре, застройщик будет обязан уплатить неустойку за просрочку, превышающую 6 месяцев.
-
Условие может быть оспорено - вы можете обратиться в суд с требованием о признании данного условия недействительным как ущемляющего ваши права потребителя.
-
Рекомендуется следующий порядок действий:
- Зафиксируйте первоначальный срок передачи объекта по договору
- В случае задержки свыше 6 месяцев направьте застройщику претензию с требованием уплаты неустойки
- При отказе застройщика обращайтесь в суд с иском о взыскании неустойки
- Одновременно можно заявить требование о признании оспариваемого условия недействительным
-
Обратитесь к адвокату - учитывая сложность ситуации и необходимость грамотного составления процессуальных документов, рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на защите прав дольщиков.
