Требования ТСН об оплате «квартплаты» за период до ввода объекта незавершённого строительства в эксплуатацию
Анализ ситуации
Вы являетесь собственником доли (квартиры) в объекте незавершённого строительства (ОКС), право на которую зарегистрировано в ЕГРН. Ключевые обстоятельства:
- Объект не принят в эксплуатацию, разрешения на ввод нет.
- В 2018 году владельцы более 50% долей (юридические лица) создали Товарищество собственников недвижимости (ТСН). Вы в него не вступили.
- До конца 2024 года застройщик обеспечивал объект некоторыми коммунальными ресурсами, выставлял вам счета за их компенсацию, которые вы оплачивали напрямую.
- ТСН выставляет вам досудебную претензию с требованием оплаты «квартплаты» (платежи за содержание общего имущества и управление) за 2021-2024 годы.
- Застройщик передал ТСН часть оборудования (лифт, узел учёта воды), но акта ввода объекта в эксплуатацию не подписывалось. Застройщик перекладывает ответственность на ТСН.
Применимые нормы права и их анализ
1. Право собственности и состав общего имущества до ввода в эксплуатацию
Право собственности на квартиру у вас возникло и зарегистрировано. Однако, в отношении объекта в целом (многоквартирного дома) не завершены ключевые юридические действия:
"Застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором... Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома..." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 8, п. 2, 3)
"Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства." (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 12, п. 1)
Поскольку разрешения на ввод нет и передаточный акт на объект в целом не подписан, застройщик юридически не передал объект участникам долевого строительства. Риски до момента приемки объекта лежат на застройщике:
"Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 741, п. 1)
Общее имущество в многоквартирном доме определено законом и включает в себя конструкции, оборудование, земельный участок. Право общей долевой собственности на это имущество возникает у собственников помещений. Однако, до ввода объекта в эксплуатацию и оформления соответствующих прав в полном объеме, статус «общего имущества МКД» является спорным.
2. Создание и компетенция ТСН в отношении объекта незавершённого строительства
ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества:
"Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества... созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 123.12, п. 1)
Членство в ТСН возникает на основании заявления о вступлении. Вы такового не подавали, следовательно, членом ТСН не являетесь.
Решения общего собрания собственников помещений в МКД (в том числе о выборе способа управления) обязательны для всех собственников:
"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 46, п. 5)
Однако, ключевой вопрос — правомочно ли было собрание собственников и само создание ТСН в отношении объекта, который не введен в эксплуатацию и юридически не является завершенным МКД? В предоставленном контексте прямого ответа нет. Создание ТСН для управления незавершенным объектом вызывает серьезные сомнения, так как предмет управления (общее имущество МКД) в установленном законом составе и с должным правовым статусом на тот момент отсутствовал.
3. Бремя содержания имущества и обязанность по оплате
Закон устанавливает общую обязанность собственника нести бремя содержания своего имущества:
"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 210)
Для имущества, находящегося в общей долевой собственности, эта обязанность распределяется:
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 249)
Однако, как указано выше, состав и правовой режим «общего имущества» в незавершенном объекте отличается от такового в МКД. Более того, до момента приемки объекта от застройщика обязанность по его содержанию и обеспечению коммунальными ресурсами лежит в первую очередь на застройщике:
"...оплата расходов, связанных с содержанием жилых и (или) нежилых помещений, машино-мест, в том числе плата за коммунальные услуги, в многоквартирном доме... со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов недвижимости, если право собственности на указанные помещения не зарегистрировано;" (Источник: Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Статья 18, часть 1, пункт 19.1)
Это косвенно подтверждает, что до ввода в эксплуатацию содержание — зона ответственности застройщика.
Даже если допустить, что ТСН правомочно управляет имуществом, собственник, не являющийся членом ТСН, может нести расходы на содержание общего имущества через плату, устанавливаемую ТСН:
"Собственники помещений, не являющиеся членами [ТСН], вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации." (Источник: Правила содержания общего имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, п. 28)
Но для этого ТСН должно правомерно осуществлять управление многоквартирным домом, а не объектом незавершенного строительства.
4. Срок исковой давности
По требованиям о взыскании задолженности применяется общий срок исковой давности — 3 года:
"Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 196, п. 1)
Течение срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (о возникновении задолженности).
"Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 200, п. 1)
В вашем случае, поскольку счета на «квартплату» от ТСН вам никогда не выставлялись, сложно утверждать, что вы должны были знать о возникновении у вас обязанности по оплате в конкретный момент в прошлом. Требование об оплате за период с 2021 года, предъявленное в 2024 году, частично (за 2021 год) может выходить за рамки трехлетнего срока, если ТСН сможет доказать, что обязательство возникло и вам было известно о нем именно в 2021 году.
Выводы и рекомендации
-
Требование ТСН является спорным и, скорее всего, неправомерным на текущем этапе. Основная причина — объект не введен в эксплуатацию, не оформлен как многоквартирный дом, и, следовательно, ТСН не может правомерно осуществлять управление им и выставлять счета за содержание общего имущества МКД. Обязанность по обеспечению объекта ресурсами и его содержанию до сих пор лежит на застройщике.
-
Ваш отказ от вступления в ТСН правомерен. Членство является добровольным. Однако это не освобождает вас в будущем, после ввода дома в эксплуатацию, от обязанности участвовать в расходах на содержание общего имущества, но уже в установленном законом порядке.
-
Часть требований (за 2021 год) может быть подвержена сроку исковой давности (3 года). Если дело дойдет до суда, вы вправе заявить о применении исковой давности к этой части требований.
-
Действия застройщика по передаче оборудования ТСН не отменяют его ответственности как стороны, не исполнившей обязательство по передаче объекта в целом и не получившей разрешение на ввод. Его отсылка к ТСН неправомерна.
Конкретные рекомендации
-
На досудебной стадии:
- Подготовьте письменный мотивированный ответ на претензию ТСН. Укажите, что объект не введен в эксплуатацию, разрешение на ввод отсутствует, передаточный акт не подписан, следовательно, ТСН не обладает правом на управление им и выставление счетов за содержание. Сошлитесь на ст. 8, 12 Федерального закона №214-ФЗ.
- Требуйте от ТСН предоставить документы, подтверждающие их полномочия на управление именно введенным в эксплуатацию многоквартирным домом: разрешение на ввод, акт приема-передачи объекта от застройщика к собственникам, протокол общего собрания о выборе ТСН в качестве способа управления с учетом статуса объекта.
- Направьте официальный запрос застройщику с требованием разъяснить, на каком основании он передал оборудование ТСН при отсутствии акта ввода объекта в эксплуатацию, и кто, по его мнению, является балансодержателем и ответственным лицом за объект в настоящее время. Требуйте письменного ответа.
-
В случае обращения ТСН в суд:
- Обязательно привлекайте к участию в деле застройщика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
- Заявите ходатайство о применении срока исковой давности к части требований (если таковые имеются за период ранее 2021 года).
- Настаивайте на том, что основание для взыскания платы за содержание общего имущества МКД отсутствует, так как объект не является МКД в правовом смысле.
-
Общая рекомендация: Ситуация сложная и носит явно спорный характер. Для грамотной защиты своих интересов, особенно в случае судебного разбирательства, настоятельно рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном и строительном праве.
