Покупка дома: кадастровый номер не сходится с адресом на карте ЕГРН, возможны ли проблемы при сделке?

Несоответствие адреса дома в документах продавца и сведениях ЕГРН: риски для сделки и порядок исправления

Анализ ситуации

Вы обнаружили расхождение между адресом дома, указанным в документах продавца, и адресом, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Кадастровый номер при этом один и тот же. Такая ситуация может быть вызвана технической или реестровой ошибкой, либо изменениями в адресном реестре (например, переименованием улицы). Это создает правовую неопределенность, которая напрямую влияет на возможность регистрации перехода права собственности.

Правовые последствия расхождения адресов

Основным последствием является то, что такое расхождение является прямым основанием для приостановки государственной регистрации перехода права собственности.

"49) имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости (за исключением случаев, если вносятся изменения в указанные сведения Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости);" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26, пункт 49 части 1)

При выявлении такого противоречия орган регистрации прав (Росреестр) обязан приостановить учетно-регистрационные действия.

"2. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 26, часть 2)

Если в течение срока приостановки противоречие не будет устранено, последует отказ в государственной регистрации.

"1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 27, часть 1)

Важно: Указание в договоре купли-продажи адреса, который не соответствует ЕГРН, но совпадает с документами продавца, НЕ решит проблему. Это прямое противоречие, которое приведет к приостановке. Регистратор проверяет соответствие данных договора и ЕГРН.

Порядок исправления ошибки в сведениях ЕГРН

Ошибка в адресе в ЕГРН подлежит исправлению. В зависимости от ее характера применяются разные процедуры.

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, допущенная работником Росреестра):

   "Техническая ошибка... исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 61, часть 1)

2. Реестровая ошибка (ошибка, содержащаяся в документах, на основании которых вносились сведения в ЕГРН, например, в техническом плане):

   "Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане... (далее - реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов... свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения..." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 61, часть 3)

Для исправления необходимо:

• Установить, какой адрес является правильным (обратиться в муниципалитет, в отдел архитектуры или в органы, отвечающие за присвоение адресов).
• Подготовить документ, подтверждающий правильный адрес (например, справку из муниципалитета об адресе объекта).
• Подать в Росреестр (через МФЦ) заявление об исправлении ошибки в сведениях ЕГРН. Заявление подает правообладатель (продавец) или иное заинтересованное лицо.
• Если ошибка реестровая и связана с техническим планом, может потребоваться изготовление нового технического плана кадастровым инженером.

Выводы и конкретные рекомендации

1. Не оформляйте сделку до исправления ошибки. Попытка подать документы на регистрацию с несоответствующим адресом с высокой вероятностью приведет к приостановке на 3 месяца, а в итоге — к отказу. Это затянет процесс и создаст дополнительные риски.

2. Действуйте последовательно:

   • Шаг 1: Получите актуальную выписку из ЕГРН на объект, чтобы видеть официальные данные.
   • Шаг 2: Вместе с продавцом обратитесь в местную администрацию (орган, осуществляющий присвоение адресов) для получения официального документа, подтверждающего правильный адрес дома.
   • Шаг 3: Продавец (как текущий правообладатель) должен подать в Росреестр (через МФЦ) заявление об исправлении технической/реестровой ошибки в сведениях об адресе, приложив документ из администрации.
   • Шаг 4: После исправления адреса в ЕГРН (вы получите новую выписку с актуальными данными) можно приступать к оформлению договора купли-продажи и его регистрации.

3. Обязанность по исправлению ошибки лежит на продавце как на текущем собственнике. Включите условие об этом в предварительный договор или потребуйте исправления до подписания основного договора. Если продавец отказывается исправлять ошибку, это серьезный сигнал о возможных скрытых проблемах с объектом.

4. Если продавец не предпринимает действий, вы, как потенциальный покупатель, также можете подать заявление об исправлении ошибки, так как закон позволяет это делать любому заинтересованному лицу. Однако для этого потребуются документы, обосновывающие правильный адрес.

Резюме: Для гладкого оформления сделки необходимо сначала исправить нестыковку в ЕГРН. Это избавит вас от риска приостановки и отказа в регистрации, а также обеспечит юридическую чистоту приобретаемого объекта. Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на недвижимости, для сопровождения данной процедуры и проверки всех документов.