Выселение незаконного жильца из квартиры без согласия сособственника

Сдача квартиры одним из сособственников без согласия другого: ваши права и порядок действий

Правовая оценка ситуации

Ваша ситуация, когда второй собственник сдал квартиру без вашего согласия, является нарушением ваших прав как участника долевой собственности.

1. Имел ли право второй собственник единолично сдавать квартиру?

Нет, не имел. Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ:

"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников."

Передача квартиры в аренду (наем) — это именно распоряжение имуществом. Кроме того, статья 247 Гражданского кодекса РФ устанавливает:

"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом."

Таким образом, для сдачи квартиры требовалось ваше согласие как сособственника. Без него действия второго собственника незаконны.

2. Может ли договор аренды быть признан недействительным?

Да, такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Статья 173.1 Гражданского кодекса РФ устанавливает:

"Сделка, совершенная без согласия третьего лица... необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой... Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе."

Поскольку закон (статья 246 ГК РФ) требует вашего согласия, а вы его не давали, вы вправе обратиться в суд с иском о признании договора аренды недействительным.

Кроме того, статья 608 Гражданского кодекса РФ гласит:

"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду."

Второй собственник (80% доли) не является единоличным собственником всей квартиры, поэтому он не мог единолично выступать арендодателем без вашего согласия.

3. Можете ли вы самостоятельно вселиться и выселить жильца?

Нет, самостоятельно выселить жильца вы не можете!

Статья 3 Жилищного кодекса РФ прямо запрещает произвольное выселение:

"Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем... иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами."

Самостоятельные действия по выселению могут быть квалифицированы как самоуправство (статья 330 Уголовного кодекса РФ), даже если вы действуете из благих побуждений:

"Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред..."

4. Правильный порядок действий

Шаг 1. Сбор доказательств

Вам необходимо собрать следующие документы:

• Выписка из ЕГРН на квартиру — подтверждает, что вы являетесь собственником 20% доли (можно заказать через МФЦ или онлайн)
• Документы о праве собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.)
• Доказательства проживания нанимателя:
  • Показания свидетелей (соседей)
  • Фото- и видеосъемка, подтверждающая проживание постороннего человека
  • Переписка с нанимателем (например, скриншоты сообщений, где он отказывается выселяться)
• Доказательства обращения к второму собственнику: копии писем, скриншоты переписки, где вы просите прекратить сдачу квартиры
• Письменное требование к нанимателю об освобождении квартиры с доказательством его вручения

Шаг 2. Досудебное урегулирование

Направьте второму собственнику письменное требование (заказным письмом с уведомлением) о прекращении договора аренды и освобождении квартиры.

Также направьте нанимателю письменное требование об освобождении помещения.

Шаг 3. Обращение в суд

Вам необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. Вы можете заявить следующие требования:

1. О признании договора аренды недействительным (оспоримая сделка — ст. 173.1 ГК РФ)
2. О выселении нанимателя на основании статьи 35 Жилищного кодекса РФ:

"В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение... Если данный гражданин в срок... не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда."

1. Об определении порядка пользования квартирой (ст. 247 ГК РФ) — чтобы в будущем исключить подобные ситуации

Шаг 4. Обращение в полицию

Обращаться в полицию стоит только после получения судебного решения о выселении, если наниматель продолжает отказываться освобождать квартиру. До суда полиция, скорее всего, откажет в возбуждении дела, поскольку вопрос носит гражданско-правовой характер.

Исключение — если наниматель совершает уголовно наказуемые действия (угрозы, порча имущества и т.д.). Факт оскорбления матом можно зафиксировать — подать заявление по факту оскорбления (ст. 5.61 КоАП РФ), но это не решит вопрос выселения.

5. Дополнительные требования к второму собственнику

Второй собственник, сдавая квартиру без вашего согласия и получая арендную плату, неосновательно обогащается за ваш счет. На основании статьи 1102 Гражданского кодекса РФ:

"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество..."

Вы можете потребовать от второго собственника выплаты компенсации за использование вашей доли (пропорционально 20% от полученной арендной платы) — на основании статьи 247 ГК РФ:

"Участник долевой собственности имеет право... требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации."

Рекомендации

1. Немедленно начните сбор доказательств — это основа вашего успеха в суде
2. Не пытайтесь выселить нанимателя самостоятельно — это незаконно и опасно
3. Направьте письменные требования обоим (второму собственнику и нанимателю) — это создаст доказательную базу
4. Обратитесь к адвокату для составления искового заявления — это повысит шансы на положительное решение
5. Подайте иск в суд — только суд может признать договор недействительным и выселить нанимателя
6. Рассмотрите вопрос о компенсации от второго собственника за использование вашей доли