Получение двух однокомнатных квартир при сносе аварийного дома с разведенными родителями и двумя детьми-сособственниками

Права собственников при расселении аварийного дома: можно ли получить две квартиры вместо одной?

Анализ ситуации

У вас сложилась типичная, но юридически непростая ситуация: четыре равнодолевых собственника (мать, отец в разводе, двое детей) владеют двухкомнатной квартирой в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Администрация предлагает либо одну квартиру взамен, либо выкуп. Рассмотрим ваши права и возможные варианты действий.

Применимые нормы права

Ваше правоотношение регулируется статьей 32 Жилищного кодекса РФ, которая устанавливает порядок обеспечения жилищных прав собственников при изъятии жилых помещений для государственных или муниципальных нужд.

Можно ли требовать две отдельные однокомнатные квартиры?

Да, такая возможность прямо предусмотрена законом, но с определенными условиями.

Ключевая норма содержится в части 16 статьи 32 ЖК РФ:

"В случае, если в жилом помещении, подлежащем изъятию, проживают несколько лиц, являющихся собственниками этого помещения, предоставление другого жилого помещения осуществляется по соглашению с ними. При этом предоставление нескольких жилых помещений допускается только с согласия всех собственников и при условии, что общая площадь предоставляемых помещений не превышает общую площадь изымаемого помещения более чем на десять процентов, если иное не установлено региональной программой." (Источник: ЖК РФ, статья 32, часть 16)

Таким образом, закон прямо допускает предоставление нескольких жилых помещений (например, двух однокомнатных квартир) вместо одного, но при соблюдении двух условий:

1. Согласие всех собственников — вы все четверо должны быть согласны на такой вариант.
2. Лимит по площади — общая площадь предоставляемых квартир не должна превышать площадь вашей квартиры более чем на 10% (если региональной программой не установлено иное).

Обязана ли администрация руководствоваться количеством собственников?

Нет, администрация не обязана автоматически учитывать количество собственников. Основной принцип — равнозначность по общей площади, а не по количеству комнат:

"Предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, соответствовать установленным требованиям и находиться в границах того же населенного пункта, если иное не установлено соглашением сторон." (Источник: ЖК РФ, статья 32, часть 15)

Администрация исходит из того, что взамен изымаемой квартиры предоставляется одно равноценное жилое помещение. Предоставление нескольких квартир — это исключение, а не правило, и возможно только по соглашению сторон.

Влияет ли развод родителей на возможность получения двух квартир?

Да, это значимый юридический факт, который усиливает вашу позицию.

Согласно статье 31 ЖК РФ:

"В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи." (Источник: ЖК РФ, статья 31, часть 4)

Развод родителей означает, что они более не являются членами одной семьи. Следовательно, они фактически представляют две разные семьи, и их совместное проживание в одной квартире после расселения было бы затруднительным. Это обстоятельство может быть использовано как аргумент при переговорах с администрацией и в суде.

Однако юридически обязанности предоставить две квартиры из этого не возникает — это лишь фактор, который повышает шансы на соглашение.

Выкуп или предоставление жилья: что выбрать?

Вариант 1: Предоставление другого жилого помещения (двух квартир)

Плюсы:

• Вы получаете готовое жилье без необходимости искать его самостоятельно
• Сохраняется право собственности на недвижимость
• Возможность получить две отдельные квартиры, если договоритесь с администрацией

Минусы:

• Вы ограничены условием о превышении площади не более чем на 10%
• Необходимость договариваться с администрацией, которая по умолчанию предлагает одну квартиру

Вариант 2: Выкупная цена

Плюсы:

• Вы получаете деньги, которые можете использовать по своему усмотрению
• Свобода выбора нового жилья

Минусы:

• Выкупная цена может быть ниже рыночной стоимости аналогичного жилья
• Риск, что полученных денег не хватит на приобретение двух отдельных квартир

Важно, что выкупная цена должна включать:

"Рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием." (Источник: ЖК РФ, статья 32, часть 7)

Рекомендации и алгоритм действий

Шаг 1. Договоритесь между собой

Все четыре собственника должны прийти к единому решению. Если кто-то хочет выкуп, а кто-то — жилье, это осложнит переговоры с администрацией.

Шаг 2. Изучите региональную программу расселения

Уточните, включен ли ваш дом в региональную адресную программу. Если да, то применяются нормы части 13 статьи 32 ЖК РФ, и могут быть дополнительные гарантии. Если нет — процедура идет по общим правилам, и администрация может требовать от вас сноса дома за свой счет (часть 12 статьи 32 ЖК РФ).

Шаг 3. Начните переговоры с администрацией письменно

Направьте коллективное заявление с требованием о предоставлении двух отдельных квартир. Укажите:

• факт развода родителей и невозможность их совместного проживания
• наличие четверых собственников
• ссылку на часть 16 статьи 32 ЖК РФ

Письменное обращение зафиксирует вашу позицию и сроки рассмотрения.

Шаг 4. При отказе — обращайтесь в суд

Если администрация настаивает на одной квартире или необоснованно занижает выкупную цену, вы вправе обратиться в суд. Защита жилищных прав осуществляется в судебном порядке (статья 11 ЖК РФ).

Шаг 5. Рассмотрите вариант с приватизацией и деприватизацией

Согласно статье 20 Федерального закона № 189-ФЗ:

"Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы... обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма."

Этот вариант подходит, если квартира является вашим единственным жильем. После передачи квартиры в муниципальную собственность вы сможете заключить договор социального найма и получить жилье по нормам предоставления (что может быть выгоднее по площади, но не по качеству и местоположению).

Выводы

1. Требовать две отдельные квартиры можно, но администрация не обязана их предоставлять — это возможно только по соглашению сторон (часть 16 статьи 32 ЖК РФ).

2. Наиболее перспективный вариант — настаивать на предоставлении двух квартир, используя факт развода родителей и наличие четырех собственников как аргумент в переговорах и, при необходимости, в суде.

3. Выкупная цена — менее предпочтительный вариант, так как полученных средств может не хватить на приобретение двух отдельных квартир в том же населенном пункте.

4. Настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для анализа вашей конкретной ситуации, изучения региональных программ расселения и подготовки правовой позиции. Адвокат поможет оценить перспективы судебного разбирательства и подготовить необходимые документы.

5. Не соглашайтесь на первую предложенную администрацией квартиру, не проконсультировавшись с адвокатом. У вас есть право на равноценное возмещение, и поспешное согласие может лишить вас возможности получить два отдельных жилых помещения.