Требование предоплаты до подписания договора аренды жилья
Анализ ситуации
Вы находитесь на стадии переговоров по аренде квартиры, договор еще не подписан. Собственник требует произвести оплату за период проживания до заключения договора, хотя в проекте договора такое условие отсутствует.
Правовой анализ
Заключение договора аренды
Согласно гражданскому законодательству, договор считается заключенным только при достижении соглашения по всем существенным условиям. >"Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 432).
Для договора найма жилого помещения существенным условием является условие о плате: >"Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 682).
Форма договора и оплата
Договор найма жилого помещения должен заключаться в письменной форме: >"Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 674).
Оплата производится в соответствии с условиями заключенного договора: >"Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 682).
Правовой статус предоплаты до заключения договора
Требование оплаты до подписания договора может рассматриваться как аванс или задаток. Однако для задатка требуется специальное письменное соглашение: >"Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 380).
При отсутствии такого соглашения перечисленная сумма считается авансом: >"В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 380).
Риски для арендатора
- Отсутствие юридических гарантий - без подписанного договора у вас нет прав на жилое помещение
- Сложность возврата средств - если договор не будет заключен, возврат аванса может быть затруднен
- Отсутствие обеспечения обязательств - собственник не несет ответственности за неисполнение устных договоренностей
Выводы и рекомендации
-
Требование не является законным в том смысле, что оно обязательно для исполнения - вы не обязаны производить оплату до заключения договора
-
Рекомендуемая последовательность действий:
- Подписать договор аренды в письменной форме
- Внести условие о порядке оплаты непосредственно в текст договора
- Производить оплату только после подписания договора обеими сторонами
-
Если собственник настаивает на предоплате:
- Предложить оформить предоплату как задаток с заключением отдельного письменного соглашения
- Указать в соглашении условия возврата задатка при не заключении основного договора
- Получить расписку о получении денежных средств
-
В случае отказа собственника от подписания договора после получения оплаты вы сможете защитить свои права через суд, но это потребует дополнительных временных и финансовых затрат.
Настоятельно рекомендую не производить никаких платежей до подписания письменного договора аренды. Если возникнут сложности в переговорах, целесообразно проконсультироваться с адвокатом.
