Взимание платы за доступ на крышу дома для выполнения работ

Взимание платы за доступ на крышу для проведения работ собственником квартиры: анализ законности

Анализ ситуации

Вы, как собственник квартиры, планируете провести работы по мытью окон и ремонту фасада со стороны вашей квартиры с привлечением альпиниста. Для этого необходим доступ на крышу, которая является общим имуществом многоквартирного дома. Управляющая компания отказывает в бесплатном доступе, ссылаясь на пункт договора управления и тариф, утвержденный общим собранием собственников. Вы полагаете, что это неправомерно, поскольку уже оплачиваете содержание общего имущества.

Правовой статус крыши как общего имущества

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ:

"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: ... крыши" (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 36, часть 1, пункт 2)

Это же подтверждается и Правилами содержания общего имущества:

"В состав общего имущества включаются: ... б) крыши" (Источник: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, раздел I, пункт 2)

Право собственника на пользование общим имуществом

Вы, как собственник, имеете право пользоваться общим имуществом:

"Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме." (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 36, часть 2)

Гражданский кодекс также устанавливает:

"Каждый собственник недвижимой вещи вправе владеть и пользоваться общим имуществом наряду с собственниками иных недвижимых вещей, если иной порядок не определен решением собственников недвижимых вещей, настоящим Кодексом или законом." (Источник: ГК РФ Статья 259.3, часть 1)

Бремя содержания общего имущества

Вы уже несете расходы на содержание общего имущества, что закреплено законом:

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 39, часть 1)

"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 210)

Структура вашей платы за жилое помещение включает расходы на содержание общего имущества:

"Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме..." (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 154, часть 2, пункт 1)

Оценка правомерности взимания отдельной платы за доступ на крышу

1. Компетенция общего собрания

Общее собрание действительно вправе принимать решения о пользовании общим имуществом:

"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами..." (Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, статья 44, часть 2)

Обратите внимание: речь идет о пользовании иными лицами, а не самими собственниками. В вашем случае вы действуете как собственник, а не как "иное лицо". Установление платы за доступ собственника к общему имуществу выходит за пределы компетенции общего собрания, установленной статьей 44 ЖК РФ.

2. Соответствие решения собрания закону

Решение общего собрания может быть признано ничтожным, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания:

"Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: ... 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания" (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 181.5)

3. Защита прав потребителя

Вы, как собственник, являетесь потребителем услуг управляющей компании. Закон о защите прав потребителей устанавливает:

"Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными." (Источник: Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", статья 16, часть 1)

Условие о дополнительной плате за доступ к общему имуществу, за содержание которого вы уже платите, ущемляет ваши права: вы фактически вынуждены дважды платить за одно и то же.

4. Ничтожность условий договора, противоречащих закону

"За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой..." (Источник: "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ, статья 168, часть 1)

Однако, учитывая, что такое условие договора ущемляет права потребителя, оно может быть признано недействительным в соответствии со специальной нормой Закона "О защите прав потребителей".

5. Невозможность установления дополнительных платежей, не связанных с содержанием

Законодательство не предусматривает возможности взимания платы за доступ собственника к общему имуществу, поскольку ваше право пользования этим имуществом уже обеспечено платой за содержание. Расходы на содержание общего имущества уже включают обеспечение доступа к нему.

Выводы

Требование управляющей компании об оплате доступа на крышу является неправомерным по следующим основаниям:

1. Крыша - общее имущество, которым вы как собственник вправе пользоваться в силу закона (ст. 36 ЖК РФ).
2. Вы уже оплачиваете содержание общего имущества в составе платы за жилое помещение (ст. 154 ЖК РФ).
3. Решение общего собрания об установлении такого тарифа может выходить за пределы его компетенции (ст. 44 ЖК РФ), так как касается пользования общим имуществом самими собственниками, а не "иными лицами".
4. Условие договора о дополнительной плате за доступ ущемляет ваши права как потребителя (ст. 16 ЗоЗПП).

Рекомендации

1. Направьте письменную претензию в управляющую компанию с требованием предоставить бесплатный доступ на крышу для проведения работ, указав, что вы как собственник имеете на это право в силу закона, а дополнительная плата за доступ незаконна. Ссылайтесь на ст. 36, 39, 154 ЖК РФ.

2. Обжалуйте решение общего собрания в судебном порядке, если вы не голосовали за него или голосовали против. У вас есть 6 месяцев с момента, когда вы узнали о принятом решении (ст. 46 ЖК РФ). Основание - решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, и противоречит закону.

3. Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с жалобой на неправомерные действия управляющей компании. ГЖИ вправе провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений.

4. Подайте иск в суд о признании недействительным условия договора управления о платном доступе к общему имуществу и о понуждении управляющей компании предоставить доступ без взимания платы.

5. Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для подготовки искового заявления и представления ваших интересов в суде.

6. Если управляющая компания отказывает в доступе, вы также можете обратиться в прокуратуру с заявлением о нарушении ваших прав.