Здравствуйте, я собираюсь купить квартиру, которую продавец ранее приобрел с использованием материнского капитала. У продавца двое детей, и по закону он обязан был выделить доли в квартире всем членам семьи. Но в выписке из ЕГРН я вижу, что квартира оформлена только на продавца. Подскажите, какие риски меня ожидают, если я заключу сделку? Могут ли потом органы опеки или Пенсионный фонд оспорить сделку? И как мне обезопасить себя?
НейроадвокатВы намерены приобрести квартиру, которая была куплена продавцом с использованием средств материнского (семейного) капитала. При этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) право собственности зарегистрировано только на продавца, хотя у него есть двое детей. Такая ситуация свидетельствует о нарушении продавцом установленной законом обязанности по оформлению жилья в общую собственность всех членов семьи, что создает существенные риски для покупателя.
Основной риск заключается в том, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной. В соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»:
"Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей (усыновителей), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10, пункт 4)
Невыполнение этого требования является прямым нарушением закона. Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ:
"Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. В частности, ничтожными являются сделки, совершенные с нарушением требований пункта 4 статьи 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" (об оформлении жилого помещения в общую собственность родителей и детей)." (Источник: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, пункт 74)
Таким образом, сама по себе сделка по приобретению квартиры продавцом с нарушением требования о выделении долей детям является ничтожной — то есть недействительной с момента ее совершения. И это напрямую влияет на последующую сделку с Вами.
Дети не стали собственниками долей в квартире, хотя по закону должны были ими стать. Это означает, что продавец распоряжается имуществом, которое ему не принадлежит в полном объеме. Согласно Гражданскому кодексу РФ:
"Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка." (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 60, пункт 3)
"При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации)." (Источник: Семейный кодекс РФ, Статья 60, пункт 3)
Это означает, что продавец не мог единолично распоряжаться всей квартирой без согласия органа опеки и попечительства и без учета прав детей.
Дети являются сособственниками квартиры (по закону, даже без регистрации права), и их права нарушены. Они могут обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной.
На основании Федерального закона «Об опеке и попечительстве»:
"К полномочиям органов опеки и попечительства относятся: ... обращение в суд с заявлениями о защите прав и охраняемых законом интересов подопечных." (Источник: Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ, Статья 8, пункт 3)
Органы опеки вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, поскольку сделка нарушает права несовершеннолетних детей.
Хотя это не указано в предоставленных НПА, прокурор также вправе обращаться в суд в защиту прав несовершеннолетних.
Фонд может инициировать проверку целевого использования средств материнского капитала. Однако непосредственное оспаривание сделки купли-продажи в суде — прерогатива заинтересованных лиц (детей, органов опеки, прокурора).
Согласно Гражданскому кодексу РФ:
"Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке..." (Источник: ГК РФ, Статья 167, пункты 1, 2)
Это означает, что:
Самый безопасный вариант — потребовать от продавца до заключения договора купли-продажи оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи (себя, супруга/супруги, детей) с определением долей. Для этого продавец должен:
Только после этого можно будет покупать квартиру у всех сособственников с соблюдением преимущественного права покупки (Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Если по каким-то причинам выделить доли до сделки невозможно (например, квартира в ипотеке), можно включить в договор купли-продажи условие, что часть денежных средств (пропорциональная долям детей) перечисляется на счета детей или депонируется у нотариуса до момента регистрации прав детей. Также можно получить от продавца нотариальное обязательство выделить доли детям после снятия обременения, но это менее надежно.
Запросите у продавца копию его обязательства перед Пенсионным фондом о выделении долей детям. Такое обязательство он подписывал при получении средств материнского капитала. Если обязательство не исполнено, это серьезный сигнал риска.
Проверьте, состоял ли продавец в браке на момент покупки квартиры. Если да, то квартира является совместно нажитым имуществом, и требуется согласие супруга на продажу.
Согласно Гражданскому кодексу РФ:
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: ГК РФ, Статья 292, пункт 4)
Если дети зарегистрированы и проживают в этой квартире, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
Закажите актуальную выписку из ЕГРН. Убедитесь, что на квартиру не наложен арест, запрет на регистрационные действия, ипотека или иное обременение.
Учитывая высокие риски, настоятельно рекомендую привлечь адвоката, специализирующегося на сделках с недвижимостью. Он поможет:
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
