Аренда нежилого помещения и обязанность по оплате вывоза мусора: анализ ситуации
Ситуация: Вы арендуете нежилое помещение в многоквартирном доме. Местная администрация требует от Вас заключения договора на вывоз мусора, хотя отходы в Вашей деятельности не образуются. В договоре аренды обязанность по вывозу мусора прямо не прописана, есть лишь общее упоминание об оплате коммунальных услуг. Собственник помещения готов самостоятельно заключить договор на вывоз ТКО.
1. На ком лежит обязанность по заключению договора с региональным оператором по вывозу ТКО?
На собственнике помещения, если иное не установлено договором аренды.
В соответствии с пунктом 148(1) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354:
"Потребителем коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами в нежилом помещении в многоквартирном доме является собственник указанного помещения, если иное не установлено договором аренды или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенным арендатором нежилого помещения с ресурсоснабжающей организацией."
Кроме того, согласно пункту 4 статьи 24.7 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»:
"Собственники твердых коммунальных отходов обязаны заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются твердые коммунальные отходы и находятся места их накопления."
По общему правилу, собственник ТКО — это собственник помещения, если договором аренды не установлено иное (статья 210 ГК РФ). Поскольку в Вашем договоре аренды обязанность по вывозу мусора на Вас не возложена, обязанность по заключению договора с регоператором лежит на собственнике помещения.
2. Является ли услуга по вывозу ТКО коммунальной услугой, подлежащей автоматической оплате при наличии в договоре общей фразы про «коммунальные услуги»?
Да, вывоз ТКО является коммунальной услугой, но отсутствие прямого упоминания в договоре не означает автоматического возложения этой обязанности на арендатора.
Согласно части 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ:
"Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами."
Однако, как указано в пункте 2 статьи 616 ГК РФ:
"Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды."
Общая фраза "оплачивает коммунальные услуги" может трактоваться по-разному. Согласно статье 431 ГК РФ:
"При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений."
Поскольку в Вашем договоре прямо перечислены "свет, вода", а про обращение с ТКО ничего не сказано, общая фраза о коммунальных услугах сама по себе не возлагает на Вас обязанность оплачивать вывоз мусора. Для возложения такой обязанности необходимо либо прямое указание в договоре, либо отдельное соглашение.
3. Имеет ли значение для возникновения обязанности платить за вывоз ТКО фактическое отсутствие образования отходов?
Нет, не имеет. Отсутствие отходов не освобождает от оплаты.
Согласно пункту 148(30) Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354:
"Размер платы за коммунальную услугу по обращению с твердыми коммунальными отходами, предоставленную потребителю в нежилом помещении, рассчитывается исходя из количества и объема контейнеров для накопления твердых коммунальных отходов, установленных в местах накопления твердых коммунальных отходов, определенных в договоре на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами, с учетом периодичности вывоза твердых коммунальных отходов, а при отсутствии такого договора - исходя из норматива накопления твердых коммунальных отходов."
Кроме того, часть 11 статьи 155 ЖК РФ устанавливает общее правило:
"Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги."
Применительно к нежилым помещениям, расчет производится по нормативам, а не по фактическому объему отходов. Таким образом, даже если Вы не производите отходы, обязанность по оплате сохраняется, если она на Вас возложена.
4. Если собственник самостоятельно заключит договор с регоператором, прекращается ли обязанность арендатора по оплате?
Да, прекращается, если такая обязанность не была прямо возложена на Вас договором аренды.
Если собственник заключит договор с региональным оператором, то:
- Собственник становится абонентом (потребителем) по этому договору.
- Все обязательства по оплате перед регоператором несет собственник.
- Вы, как арендатор, не имеете прямых обязательств перед регоператором, если иное не установлено договором аренды.
Пункт 148(3) Постановления Правительства РФ № 354 прямо указывает:
"Исполнителем коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами является: ... в) для собственника и пользователя нежилого помещения в многоквартирном доме - региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которым собственником нежилого помещения заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами."
Таким образом, если договор заключен собственником, именно он является стороной по договору и обязан оплачивать услугу.
5. Вправе ли собственник перевыставлять арендатору расходы по оплате вывоза ТКО, если это прямо не прописано в договоре?
Нет, не вправе требовать оплаты, если это прямо не предусмотрено договором аренды.
Согласно статье 210 ГК РФ:
"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором."
Поскольку в Вашем договоре аренды обязанность по оплате вывоза ТКО на Вас не возложена, собственник не может в одностороннем порядке переложить на Вас эти расходы. Статья 310 ГК РФ устанавливает:
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются."
Если собственник потребует от Вас оплаты, Вы можете ссылаться на отсутствие такого условия в договоре. В случае, если собственник все же выставит счет, а Вы его оплатите без законных оснований, у Вас будет право требовать возврата неосновательного обогащения на основании статьи 1102 ГК РФ:
"Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)."
Выводы и рекомендации
-
Обязанность по заключению договора с регоператором лежит на собственнике помещения, если иное не установлено Вашим договором аренды.
-
Вам не нужно самостоятельно заключать договор с региональным оператором, так как по умолчанию потребителем услуги является собственник.
-
Если собственник заключит договор, Вы освобождаетесь от каких-либо обязательств перед регоператором. Однако собственник может попытаться перевыставить Вам расходы — но только если это прямо предусмотрено договором аренды.
-
Ваше утверждение об отсутствии отходов юридически не освобождает от оплаты, так как услуга рассчитывается по нормативам, а не по фактическому объему. Однако поскольку обязанность по оплате на Вас не возложена, этот аргумент Вам и не нужен.
-
Рекомендую:
- Письменно уведомить администрацию, что потребителем услуги является собственник помещения, и направить их к нему.
- Обсудить с собственником заключение им договора с регоператором, чтобы снять все претензии администрации.
- Не соглашаться на оплату этой услуги без внесения соответствующих изменений в договор аренды.
- Если администрация продолжит требовать, рекомендую обратиться к адвокату для подготовки мотивированного ответа со ссылками на указанные нормы закона.
