Покупка квартиры меньшей площади по государственному жилищному сертификату: правовой анализ
Можно ли приобрести квартиру площадью меньше нормативной, указанной в сертификате?
Да, это прямо допускается. Согласно пункту 2.1 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 № 153:
"Приобретение жилого помещения общей площадью менее установленного норматива общей площади жилого помещения, указанного в пункте 2 настоящих Правил, допускается при условии, что общая площадь приобретаемого жилого помещения не менее учетной нормы площади жилого помещения, установленной органом местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях" (Источник: Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 № 153, пункт 2.1).
Важное ограничение: площадь покупаемой квартиры не может быть меньше так называемой "учетной нормы", установленной в вашем муниципалитете (обычно это 6-12 кв.м на человека, но точное значение нужно уточнить в местной администрации). Если 65 кв.м для вашей семьи больше этой нормы — препятствий нет.
Норматив в сертификате (72 кв.м) — это расчетная величина для определения суммы субсидии, а не обязательная к приобретению площадь.
Обязан ли владелец сертификата доплачивать разницу, если квартира меньше нормы?
Здесь нужно различать два случая.
Ситуация А: Квартира стоит меньше суммы субсидии (или равна ей)
В этом случае доплачивать из своих средств вы не обязаны. Согласно пункту 56 Правил:
"Допускается принятие договора приобретения жилого помещения для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера социальной выплаты, указанного в сертификате" (Источник: Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 № 153, пункт 56).
То есть банк примет договор, даже если цена квартиры меньше суммы сертификата. Доплата из собственных средств требуется только если цена квартиры превышает размер субсидии.
Ситуация Б: Квартира стоит дороже суммы субсидии
Если цена квартиры превышает размер социальной выплаты, то пункт 55 Правил предусматривает:
"В случае если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) превышает размер социальной выплаты, указанный в сертификате, в договоре купли-продажи жилого помещения ... может быть определен порядок уплаты недостающей суммы" (Источник: Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 № 153, пункт 55).
Если у вас нет собственных средств, выбирайте квартиру, цена которой не превышает сумму, указанную в сертификате, и доплачивать не придется.
Можно ли получить остаток субсидии деньгами?
Нет, остаток субсидии на руки не выдается. Это прямо запрещено пунктом 8.1 Правил:
"В случае приобретения жилого помещения общей площадью менее установленного норматива общей площади жилого помещения, указанного в пункте 2 настоящих Правил, размер социальной выплаты подлежит уменьшению до размера, определенного исходя из фактической площади приобретаемого жилого помещения, но не более размера, рассчитанного исходя из норматива общей площади жилого помещения, установленного в пункте 2 настоящих Правил. При этом остаток средств социальной выплаты, образовавшийся в результате уменьшения ее размера, не подлежит выплате владельцу сертификата" (Источник: Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 № 153, пункт 8.1).
Как это работает на практике: При покупке квартиры площадью 65 кв.м (вместо 72 кв.м) размер субсидии автоматически пересчитывается исходя из фактической площади. Остаток средств (разница между первоначальным и уменьшенным размером субсидии) пропадает — вы его не получите ни наличными, ни на иные цели.
Каковы риски отказа в регистрации сделки или аннулирования сертификата?
Отказ в регистрации сделки
Риска отказа в регистрации сделки именно по причине меньшей площади нет, если соблюдены два условия:
- Площадь квартиры не меньше учетной нормы, установленной в вашем муниципалитете (пункт 2.1 Правил).
- Квартира соответствует требованиям к жилым помещениям (не аварийная, пригодна для проживания — пункт 53 Правил).
Пункт 56 Правил прямо разрешает банку принимать договоры, где стоимость жилья ниже суммы сертификата.
Аннулирование сертификата
Сертификат может быть признан недействительным только если вы не предъявили его в банк в установленные сроки (пункт 65 Правил). Сама по себе покупка квартиры меньшей площади к аннулированию не ведет.
Каких рисков стоит опасаться?
Единственный реальный риск — не соответствовать учетной норме площади, установленной местной администрацией. Если в вашем городе учётная норма, например, 10 кв.м на человека, а ваша семья из 4 человек — минимальная допустимая площадь составит 40 кв.м, и 65 кв.м подходит. Но если учётная норма 18 кв.м на человека (максимально возможное значение), то для семьи из 4 человек минимум — 72 кв.м, и 65 кв.м купить не получится.
Рекомендую:
- Обратиться в местную администрацию (отдел жилищного учета) и запросить справку об учетной норме площади жилого помещения в вашем муниципалитете.
- Проверить, что 65 кв.м не меньше этой нормы для вашей семьи.
- Подбирать квартиру, цена которой не превышает сумму субсидии, указанную в сертификате, чтобы избежать необходимости доплаты.
- Принять, что остаток средств после покупки квартиры меньшей площади вам не вернут — субсидия будет пересчитана пропорционально фактической площади.
Если у вас остаются сомнения относительно конкретной ситуации (например, учетная норма в вашем регионе), рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищных спорах, поскольку местные нормы могут отличаться.
