Вопросы о законности повышения тарифов и возможности выхода из жилищного кооператива после наследования квартиры

Правомерность повышения тарифов и дифференциации платежей в жилищном кооперативе после полной выплаты паевых взносов

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда правление жилищного кооператива, в котором все паи полностью выплачены, повысило размер обязательных платежей (тарифов на эксплуатационные расходы) и установило дифференцированные ставки для проживающих и сдающих квартиры внаем. Решения принимались как общим собранием, так и правлением кооператива, при этом протоколы вызывают сомнения в правильности оформления.

Правовой статус кооператива после выплаты паевых взносов

После полной выплаты паевого взноса член кооператива приобретает право собственности на жилое помещение, но кооператив продолжает существовать как юридическое лицо и орган управления многоквартирным домом.

"Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 129)

"На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 129)

Это означает, что даже после выплаты паевых взносов кооператив продолжает выполнять функции по управлению общим имуществом многоквартирного дома.

Компетенция органов кооператива в установлении тарифов

Общее собрание членов кооператива

"Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция)" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 116)

"Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 156)

Установление размера обязательных платежей относится к компетенции органов управления кооператива, причем высшим органом является общее собрание.

Правление кооператива

"Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 118)

Правление не обладает правом самостоятельно устанавливать размер обязательных платежей, если это прямо не предусмотрено уставом кооператива или решением общего собрания.

Правомерность дифференцированных тарифов

Установление различных тарифов для проживающих и сдающих квартиры внаем вызывает серьезные сомнения в правомерности.

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 39)

Закон устанавливает принцип пропорциональности платежей доле в праве общей собственности на общее имущество, а не в зависимости от способа использования помещения.

Требования к оформлению решений органов управления

Нарушения в оформлении протоколов могут являться основанием для их оспаривания.

"Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 181.4)

"Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 117)

Отсутствие печати и прошивки может свидетельствовать о существенных нарушениях процедуры оформления решений.

Выход из членов кооператива

Для лица, приобретшего право на пай по наследству, предусмотрена возможность выхода из кооператива.

"Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае выхода члена кооператива" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 130)

"Заявление члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом жилищного кооператива." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 130)

"В случае смерти члена жилищного кооператива его наследники имеют право на вступление в члены данного жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции)." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 130)

Выводы и рекомендации

1. По дифференцированным тарифам: Установление различных тарифов для проживающих и сдающих квартиры скорее всего неправомерно, так как противоречит принципу пропорциональности платежей доле в праве общей собственности.

2. По компетенции органов:

   • Решение общего собрания о повышении тарифов может быть правомерным, если принято в установленном порядке
   • Решение правления о повышении тарифов неправомерно, так как этот вопрос относится к компетенции общего собрания

3. По оформлению протоколов: Нарушения в оформлении (отсутствие печати, прошивки) являются основанием для оспаривания решений в судебном порядке.

4. По выходу из кооператива: Вы имеете право подать заявление о выходе из кооператива, которое должно быть рассмотрено в порядке, установленном уставом.

Рекомендации:

1. Запросите у правления кооператива устав и протоколы собраний для изучения
2. Направьте письменное обращение в правление с требованием разъяснить правовые основания дифференциации тарифов
3. При наличии нарушений в оформлении протоколов можете оспорить решения в судебном порядке в течение 6 месяцев
4. Для детального анализа ситуации и защиты ваших прав рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве

Помните, что решение общего собрания, принятое с нарушением требований закона, может быть признано судом недействительным.