Продажа доли в квартире после получения согласия на выкуп
Анализ ситуации
На основании предоставленной информации, собственник доли в 1/4 квартиры направил письменное извещение с предложением о продаже своей доли за 3,5 млн рублей, установив 30-дневный срок для ответа. Собственник большей доли (3/4) в установленный срок дал нотариально заверенное согласие на приобретение доли на предложенных условиях. После этого продавец доли прекратил коммуникацию и не подтверждает сделку.
Применимые правовые нормы
Оферта и акцепт
"Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 435)
"Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 438)
Преимущественное право покупки
"Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 250)
Недопустимость одностороннего отказа от обязательства
"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), Статья 310)
Понуждение к заключению договора
"Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 445, пункт 4)
Обязанности по содержанию общего имущества
"Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 249)
Выводы и рекомендации
По вопросу о продаже доли
-
Направление второго извещения с новой ценой неправомерно - после получения акцепта на первоначальную оферту продавец доли связан своими обязательствами. Одностороннее изменение цены противоречит гражданскому законодательству.
-
Первое предложение и согласие на него не аннулируются - поскольку акцепт был дан в установленный срок и в надлежащей форме (нотариально заверен), между сторонами возникли преддоговорные отношения.
-
Возможно принудительное заключение договора - собственник большей доли вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи доли на условиях первоначального извещения.
По вопросу о коммунальных платежах
-
Взыскание задолженности возможно в судебном порядке - собственник малой доли обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно своей доле (1/4).
-
Требование о взыскании коммунальных платежей может быть заявлено совместно с требованием о понуждении к заключению договора в рамках одного судебного процесса.
Практические рекомендации
-
Подготовить исковое заявление о понуждении к заключению договора купли-продажи доли на условиях первоначального извещения (цена 3,5 млн рублей).
-
Включить в иск дополнительные требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам за последние 3 года (срок исковой давности).
-
Собрать доказательства: копию извещения о продаже, нотариально заверенное согласие, документы о произведенных коммунальных платежах, переписку сторон.
-
Учитывая гражданство участников (Украина и Казахстан) и возраст одного из собственников (70 лет), рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на международных гражданско-правовых спорах.
Гражданство и возраст участников не влияют на существо рассматриваемых правоотношений, но могут требовать дополнительных procedural considerations при обращении в суд.
