Нужно ли менять старое свидетельство о собственности на выписку из ЕГРН при наличии договора купли-продажи?

Смена старого свидетельства о праве собственности на выписку из ЕГРН: обязательно ли это и какие риски при продаже?

Ситуация: у бабушки есть квартира, право собственности на которую возникло в 2000-х годах. На руках — свидетельство о праве собственности старого образца и договор купли-продажи. Вопрос — нужно ли получать новую выписку из ЕГРН, действителен ли старый документ и не возникнет ли проблем при продаже.

---

1. Юридическая сила старого свидетельства

Сразу успокоим бабушку: менять старое свидетельство на выписку из ЕГРН не обязательно. Старый документ сохраняет полную юридическую силу.

Согласно закону:

"Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей." (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 69, часть 1)

Поскольку у бабушки право возникло в 2000-х годах — после вступления в силу Закона N 122-ФЗ (который начал действовать с 1997 года), её право уже должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Само свидетельство, выданное в те годы, подтверждает, что регистрация была произведена, и данные о ней внесены в реестр. Поэтому менять его на выписку не требуется.

---

2. Нужна ли выписка из ЕГРН для продажи квартиры?

Законом не установлена обязанность продавца представлять в Росреестр выписку из ЕГРН для регистрации перехода права собственности. Достаточно представить:

1. Заявление о регистрации.
2. Договор купли-продажи.
3. Документы, удостоверяющие личность сторон.
4. Старое свидетельство (хотя его тоже можно не прикладывать, так как сведения есть в реестре).

Статья 18 ФЗ-218 указывает, что к заявлению прилагаются:

"документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 18, часть 4, пункт 2)

При продаже таким основанием является договор купли-продажи, а не выписка из ЕГРН. Сама выписка — это лишь документ, удостоверяющий факт внесения записи в реестр:

"Государственный кадастровый учет, государственная регистрация ... удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости." (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 28, часть 1)

То есть выписка выдается после регистрации нового права, а не требуется для её начала.

---

3. Какие риски могут возникнуть при продаже без получения выписки?

Хотя выписка не обязательна, её отсутствие может создать практические проблемы:

3.1. Риск отказа в регистрации из-за противоречий в данных

Если сведения в старом свидетельстве (например, площадь квартиры, адрес, кадастровый номер) не соответствуют актуальным данным ЕГРН, возможна ситуация, когда:

"имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости о таком объекте недвижимости" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 26, часть 1, пункт 49)

В таком случае регистрация будет приостановлена для устранения противоречий. Получение выписки заранее позволит проверить, всё ли в порядке.

3.2. Риск для покупателя

Без выписки покупатель не сможет убедиться, что:

• квартира не находится под арестом или в залоге;
• на неё не наложены обременения (ипотека, сервитут);
• нет зарегистрированных прав третьих лиц;
• бабушка является единственным собственником.

Эти сведения содержит только выписка из ЕГРН:

"Выписка ... должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, ограничения прав и обременения такого объекта, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости" (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ, статья 62, часть 7)

Поэтому покупатель обычно требует от продавца предоставить выписку до подписания договора. Если выписка не предоставлена, сделка может сорваться или покупатель будет настаивать на снижении цены из-за неопределённости.

---

4. Обязательность регистрации перехода права и роль старого свидетельства

При продаже квартиры обязательна государственная регистрация перехода права собственности. Согласно закону:

"Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. ... В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации" (ГК РФ, статья 223, части 1 и 2)

Старое свидетельство подтверждает, что право бабушки было зарегистрировано в прошлом, и является достаточным документом для обращения в Росреестр. Однако Росреестр всё равно будет проверять актуальность сведений по своему реестру. Если в реестре записи нет (что маловероятно, если регистрация была в 2000-х), то потребуется её восстановление, что может затянуть сделку.

---

5. Выводы и рекомендации

1. Старое свидетельство действительно, менять его на выписку из ЕГРН не обязательно — закон это не требует.

2. При продаже выписка из ЕГРН не является обязательным документом для подачи в Росреестр. Однако на практике её настоятельно рекомендуется получить заранее, чтобы:

   • проверить актуальность данных (площадь, адрес, собственник) и избежать приостановки регистрации;
   • удостовериться в отсутствии обременений (арестов, ипотеки, прав третьих лиц);
   • предоставить покупателю — без выписки он вряд ли согласится на сделку.

3. Что делать бабушке?
   Рекомендую заказать выписку из ЕГРН через МФЦ или онлайн на портале Росреестра. Это не замена старого документа, а дополнительная проверка. Стоимость выписки для физического лица невелика (около 350-450 рублей). Если в выписке обнаружатся расхождения, их можно устранить заранее, не затягивая сделку.

4. Дополнительная мера предосторожности:
   Согласно ст. 8.1 ГК РФ, в реестр можно внести отметку о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя — это защитит от мошеннических действий. Рекомендую подать такое заявление вместе с получением выписки.

5. Если возникнут сомнения или сложности — рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости. Он сможет проверить всю цепочку документов и сопроводить сделку.