Почему у двух собственников в выписке ЕГРН указано четыре доли, а не две?

Нестандартное отображение долей в выписке из ЕГРН: возможная техническая ошибка или дублирование записей

Анализ ситуации

Вы столкнулись с ситуацией, когда в выписке из ЕГРН на квартиру, находящуюся в общей долевой собственности двух супругов, вместо ожидаемых двух записей о долях (по 1/2 у каждого) отображается четыре записи: по 1/6 и 2/6 на каждого из собственников. При этом общая сумма всех долей составляет 6/6, что соответствует всей квартире.

Почему это могло произойти?

С наибольшей вероятностью, данное отображение является технической ошибкой (дублированием записей) в Едином государственном реестре недвижимости. Это не отражение реальной истории переходов долей и не ошибка регистратора, а именно некорректное отображение сведений в выписке.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", "Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений...". При этом: "В случае изменения сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, ранее внесенные сведения сохраняются."

Это означает, что в реестре могли сохраниться как «старые» записи о первоначально зарегистрированных долях (например, 1/6), так и «новые» записи после изменения размера долей (2/6), что и привело к дублированию.

Однако такой «двойной учет» одного и того же права у одного и того же лица противоречит принципам ведения реестра. Статья 9 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает, что в реестр прав вносятся сведения о лице, за которым зарегистрировано право, а не о всех когда-либо зарегистрированных записях, которые уже не актуальны.

Каковы возможные правовые основания для возникновения долей 1/6 и 2/6?

Исходя из стандартной логики, квартира, приобретенная супругами в браке, является их совместной собственностью. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ: "Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью."

Если супруги решили установить режим долевой собственности, их доли по умолчанию считаются равными (по 1/2 у каждого), что следует из статьи 39 Семейного кодекса РФ: "При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными...". Однако они могли заключить соглашение о разделе имущества и установить иные доли (например, 1/3 и 2/3).

В вашем случае, если у каждого супруга в итоге должно быть по 1/2 (3/6), то отображение 1/6 и 2/6 у каждого явно указывает на ошибку. Если же фактически собственниками являются не только супруги, но и другие лица (например, дети), то по 1/6 могло быть первоначально зарегистрировано на всех, а затем доли были перераспределены, но старые записи не были погашены.

Как определить действительный размер долей?

Определить действительный размер долей на основании такой выписки невозможно. Вам необходимо получить полную выписку из ЕГРН с указанием всех записей и дат их внесения, а также документов-оснований (например, договора купли-продажи, соглашения о разделе имущества).

Для этого нужно заказать выписку в МФЦ или через портал «Госуслуги», выбрав тип выписки «О переходе прав на объект недвижимости» или «О содержании правоустанавливающих документов». Только изучив историю регистрационных записей и документы, на основании которых они вносились, можно понять, какая доля является актуальной.

Какие риски для покупателя и как их минимизировать?

Основные риски:

1. Неопределенность предмета сделки. Вы не можете достоверно установить, какую именно долю (1/6, 2/6 или их совокупность) продает каждый из супругов. Это может привести к тому, что сделка будет признана недействительной или не будет зарегистрирована.
2. Нарушение преимущественного права покупки. Если каждый из супругов является собственником двух разных долей (как указано в выписке), то при продаже одной из них другой супруг (как участник долевой собственности) имеет преимущественное право покупки, согласно статье 250 ГК РФ: "При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли...". Несоблюдение этой процедуры может привести к переводу прав и обязанностей покупателя на другого супруга.
3. Приостановление государственной регистрации. Регистратор Росреестра, увидев противоречия в записях, приостановит регистрацию вашего права. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, основанием для приостановления является: "имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами".
4. Риск оспаривания сделки. Если впоследствии выяснится, что у супругов были иные доли (например, 1/3 и 2/3), и они продали вам «не ту» долю, сделка может быть оспорена.

Рекомендации по минимизации рисков:

1. Требуйте исправления ошибки. Объясните продавцам, что выписка содержит ошибку. Попросите их обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки на основании статьи 61 Федерального закона № 218-ФЗ. Согласно данной статье: "Техническая ошибка... подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав... при получении от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки...". После исправления вы получите корректную выписку.
2. Получите развернутую выписку. Закажите выписку «О переходе прав», чтобы увидеть историю всех записей и понять, как возникли эти доли.
3. Проверьте документы-основания. Запросите у продавцов договор, на основании которого у них возникло право собственности, а также соглашение о разделе имущества (если оно заключалось).
4. Настаивайте на нотариальной форме сделки. Поскольку речь идет о продаже долей в праве общей собственности, сделка должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ: "Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (за исключением случая, когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке, что как раз и будет в вашем случае — единый договор купли-продажи). Нотариус проверит юридическую чистоту сделки и выявит любые ошибки.
5. Получите предварительное заключение. Обратитесь к адвокату, специализирующемуся на недвижимости, который проанализирует все документы и даст окончательное заключение о возможности проведения сделки.

Выводы и рекомендации

Ситуация, описанная вами, НЕ является нормальной. Это, скорее всего, техническая ошибка (дублирование) в актуальных записях ЕГРН, когда старые записи не были погашены при внесении новых.

Рекомендую:

1. Не подписывать договор до полного выяснения обстоятельств.
2. Потребовать от продавцов обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки и получить новую, корректную выписку.
3. Заказать выписку «О переходе прав», чтобы увидеть всю историю регистрационных действий.
4. Провести сделку через нотариуса.

Если продавцы отказываются от исправления или не могут объяснить происхождение долей, настоятельно рекомендую воздержаться от покупки данной квартиры, так как риски оспаривания сделки в будущем крайне высоки.