Кто обязан убирать входную группу и лестницы от снега и наледи в арендованном помещении в МКД?

Входная группа и лестницы в многоквартирном доме: обязанность по уборке и содержанию

Управляющая компания неправомерно отказывается от уборки входной группы и лестниц Вашей аптеки — эта обязанность законом возложена именно на УК, если иное прямо не предусмотрено договором аренды.

1. Входная группа и лестницы — это общее имущество МКД

Входная группа (входное крыльцо, тамбур, наружные площадки у входных дверей) и лестницы, ведущие к арендованному помещению, относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в МКД принадлежит общее имущество, в которое входят:

"помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1, пункт 1)

Также к общему имуществу относятся:

"земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 36, часть 1, пункт 4)

Правила содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ № 491) уточняют, что в состав общего имущества включаются "помещения общего пользования", в том числе межквартирные лестничные площадки и лестницы (Источник: Правила содержания общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункт 2, подпункт "а").

Таким образом, входная группа и лестницы — это часть общего имущества, а не собственность арендатора.

2. Обязанность по уборке лежит на управляющей компании

Управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества. Это прямо установлено законом:

"Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161, часть 1)

"При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 161, часть 2.3)

Конкретные требования по уборке входных групп и лестниц от снега и наледи установлены Постановлением Госстроя РФ № 170:

"Наружные площадки у входных дверей и тамбуры лестничных клеток следует систематически очищать от снега и наледи." (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, пункт 3.2.13)

"Входные крыльца должны отвечать требованиям: ... козырьки над входами и ступени крылец следует очищать при снегопадах не допуская сползания снега" (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, пункт 4.8.10)

"Лестничные клетки: ... должна быть обеспечена регулярная уборка: обметание окон, подоконников, отопительных приборов - не реже 1 раза в 5 дней; стены - не менее 2 раз в месяц; мытье - не реже 1 раза в месяц" (Источник: Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, пункт 4.8.14)

3. Арендатор не несет обязанности по содержанию общего имущества без специального условия в договоре

Обязанность по содержанию общего имущества возложена на собственников помещений и управляющую организацию, а не на арендаторов.

Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества:

"Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 39, часть 1)

"Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 158, часть 1)

Управляющая компания получает плату за содержание общего имущества от собственников. В эту плату входит:

"плата за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме" (Источник: Жилищный кодекс РФ, статья 154, часть 2, пункт 1)

Поскольку в Вашем договоре аренды отсутствует условие о возложении обязанности по уборке входной группы и лестниц на арендатора, Вы не обязаны выполнять эти работы. Арендатор отвечает только за содержание арендованного помещения, а не общего имущества всего дома.

Выводы

1. Управляющая компания обязана убирать входную группу и лестницы, включая очистку от снега и наледи, поскольку эти объекты являются общим имуществом многоквартирного дома.

2. Арендатор не обязан выполнять эти работы при отсутствии соответствующего условия в договоре аренды.

Рекомендации

1. Направьте УК письменную претензию с требованием исполнить обязанности по уборке входной группы и лестниц, ссылаясь на ст. 36, 161 ЖК РФ и Постановление Госстроя № 170 (п. 3.2.13 и 4.8.10). Претензию следует вручить под отметку о получении или направить заказным письмом с уведомлением.

2. Составьте акт о невыполнении работ (сфотографируйте снег, наледь, неубранные лестницы) с участием свидетелей (можно привлечь других арендаторов или жильцов).

3. Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с жалобой на бездействие управляющей компании. ГЖИ может привлечь УК к административной ответственности за нарушение правил содержания общего имущества.

4. Если бездействие УК влечет реальные убытки (например, клиенты не могут подойти к аптеке из-за снега и наледи), Вы вправе обратиться в суд с иском к управляющей компании о возмещении убытков или о понуждении к исполнению обязанностей.

При дополнительных сложностях рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищных спорах, для составления искового заявления или жалобы в ГЖИ.