Уборка подъезда и сдача квартиры в аренду: юридический анализ ситуации
1. Обязаны ли собственники лично убирать лестницы в подъезде?
Анализ ситуации
Председатель дома утверждает, что уборка лестниц должна выполняться собственниками, а управляющая компания отвечает только за лифт и холл. Это утверждение противоречит действующему законодательству.
Применимые нормы права
1. Общее имущество включает лестницы
Согласно Жилищному кодексу РФ, к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
"межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры..." (Источник: ЖК РФ, статья 36, часть 1, пункт 1)
Таким образом, лестницы и лестничные клетки являются общим имуществом.
2. Уборка лестниц входит в обязанности управляющей компании
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, прямо включает:
"Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц..." (Источник: Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, пункт 23)
Обратите внимание: лестничные площадки и марши прямо поименованы в перечне работ управляющей организации.
3. Договор управления определяет обязанности УК
Договор управления многоквартирным домом предполагает, что управляющая организация:
"обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме" (Источник: ЖК РФ, статья 162, часть 2)
4. Собственники несут бремя расходов, а не личного труда
Собственники обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества, а не обязанность лично выполнять уборку:
"Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения" (Источник: Постановление Правительства РФ № 491 от 13.08.2006, пункт 28)
5. Собственники вправе, но не обязаны убирать самостоятельно
"Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества... или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ" (Источник: Постановление Правительства РФ № 491, пункт 12)
Это право, а не обязанность.
Вывод по уборке
Председатель дома неправ. Управляющая компания обязана выполнять уборку лестниц, если это предусмотрено договором управления, а Минимальный перечень (Постановление № 290) прямо включает уборку лестничных площадок и маршей.
Если в договоре управления указано, что уборка мест общего пользования — задача УК, то уборка лестниц подпадает под это обязательство.
Что делать:
- Потребовать от председателя предоставить договор управления и ознакомиться с перечнем работ
- Если УК не выполняет уборку — обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ)
- Требования соседей об обязательном личном участии в уборке не имеют законной силы
2. Требуется ли согласие соседей на сдачу квартиры в аренду на 2 года?
Анализ ситуации
Соседи утверждают, что для долгосрочной аренды (2 года) необходимо письменное согласие всех собственников. Выписка из ЕГРН не содержит обременений, но соседи ссылаются на "внутренние правила дома".
Применимые нормы права
1. Право собственника сдавать жильё без чьего-либо согласия
"Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе... отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом." (Источник: ГК РФ, статья 209, части 1-2)
"Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику." (Источник: ГК РФ, статья 608)
"Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма..." (Источник: ЖК РФ, статья 30, часть 2)
2. Закон не требует согласия соседей
Ни в Гражданском кодексе, ни в Жилищном кодексе нет нормы, обязывающей собственника получать согласие других собственников на сдачу своей квартиры в аренду. Это абсолютное право собственника.
3. Ограничения могут быть только в исключительных случаях
Собственник обязан лишь:
"обеспечивать соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества" (Источник: ЖК РФ, статья 30, часть 4)
Но это не означает необходимость получения согласия.
4. "Внутренние правила дома" не могут ограничивать право собственности
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех, но только по вопросам, отнесённым к компетенции собрания (Источник: ЖК РФ, статья 44, часть 2).
К компетенции общего собрания не относится ограничение права собственника распоряжаться своей квартирой.
Согласно ГК РФ:
"Решение собрания ничтожно в случае, если оно... принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания" (Источник: ГК РФ, статья 181.5, пункт 3)
Таким образом, любые "внутренние правила", которые требуют согласия соседей на сдачу квартиры в аренду, являются ничтожными и не имеют юридической силы.
5. Обременение в виде государственной регистрации
Для договора найма жилого помещения на срок не менее года закон предусматривает:
"Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом" (Источник: ГК РФ, статья 674, часть 2)
Однако это не согласие соседей, а техническая процедура регистрации в Росреестре.
Вывод по аренде
Согласие соседей не требуется. Вы как собственник имеете полное право сдать свою квартиру в аренду на любой срок (до 5 лет — максимальный срок по договору найма, см. ГК РФ статья 683) без получения чьего-либо разрешения.
"Внутренние правила дома" или требования соседей о согласовании являются незаконными.
Рекомендации
-
По уборке:
- Ознакомьтесь с договором управления — в нём должен быть перечень работ по уборке общего имущества
- Управляющая компания обязана убирать лестницы, если это предусмотрено договором
- При отказе УК — жалуйтесь в ГЖИ
-
По аренде:
- Сдавайте квартиру свободно, без согласования с соседями
- Заключите письменный договор найма (обязательно для срока более года)
- Зарегистрируйте договор в Росреестре, если срок от года (это требование закона, а не соседей)
- Если соседи препятствуют или угрожают — обращайтесь в суд за защитой своих прав
-
Если соседи продолжают настаивать:
- Их требования можно обжаловать в судебном порядке как злоупотребление правом (ГК РФ, статья 10)
- Рекомендуется обратиться к адвокату для защиты ваших интересов
