Выход из ТСЖ и переход на непосредственное управление многоквартирным домом (120 квартир)
Ограничение по количеству квартир для непосредственного управления
Важное предварительное замечание: Обращаю ваше внимание на критическое ограничение, которое делает переход на непосредственное управление для вашего дома невозможным.
Согласно законодательству, непосредственное управление доступно только для домов с ограниченным количеством квартир:
"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать" (Источник: ЖК РФ, статья 161, часть 2)
Поскольку в вашем доме 120 квартир, непосредственное управление не может быть выбрано в качестве способа управления. Для домов с количеством квартир более 30 закон предусматривает только два варианта:
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Рекомендую рассмотреть альтернативные варианты: смену управляющей организации или реорганизацию ТСЖ (например, ликвидацию существующего ТСЖ и создание нового, либо выбор профессиональной управляющей организации).
Тем не менее, поскольку вы задали конкретные вопросы, разберу их применительно к общему порядку смены способа управления, с учетом выявленного ограничения.
1. Какое количество голосов необходимо для принятия решения о смене способа управления
Решение об изменении способа управления многоквартирным домом принимается на общем собрании собственников помещений.
Кворум (правомочность собрания):
"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов" (Источник: ЖК РФ, статья 45, часть 3)
То есть для начала собрания необходимо присутствие собственников (лично или через представителей), обладающих более 50% всех голосов в доме.
Принятие решения о выборе способа управления:
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ... 4) выбор способа управления многоквартирным домом" (Источник: ЖК РФ, статья 44, часть 2)
Решение по вопросу выбора способа управления принимается:
"большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме" (Источник: ЖК РФ, статья 46, часть 1)
Таким образом, для принятия решения о смене способа управления требуется:
- Кворум на собрании — более 50% голосов от общего числа.
- Решение — не менее 2/3 (66,7%) голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме, а не только от присутствовавших.
Это означает, что в вашем доме на 120 квартир необходимо собрать голоса собственников, обладающих не менее чем 2/3 от общей площади всех помещений в доме.
2. Уведомление о смене способа управления
Уведомление ТСЖ и органов власти:
"В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения товариществом собственников жилья представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья" (Источник: ЖК РФ, статья 135, часть 8)
Также установлен следующий порядок уведомления:
"В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом ... уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган государственного жилищного надзора, орган местного самоуправления, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения" (Источник: Постановление Правительства РФ № 416, пункт 18)
Таким образом, уведомление необходимо направить:
- В ТСЖ (как организации, ранее управлявшей домом).
- В орган государственного жилищного надзора.
- В орган местного самоуправления (администрацию).
Уведомление должно содержать наименование организации, выбранной для управления, а в случае непосредственного управления — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания.
3. Какие документы необходимо подготовить
Для оформления выхода из ТСЖ и смены способа управления потребуется следующий пакет документов:
-
Сообщение о проведении общего собрания (направляется не позднее чем за 10 дней до даты проведения) — должно содержать сведения об инициаторе, форме собрания, дате, времени, месте, повестке дня, порядке ознакомления с материалами (ЖК РФ, статья 45, части 4, 5).
-
Решения (бюллетени) собственников по вопросам повестки дня — оформляются в письменной форме с указанием: сведений о лице, участвующем в голосовании; сведений о документе, подтверждающем право собственности; решений по каждому вопросу ("за", "против", "воздержался") (ЖК РФ, статья 48, часть 5.1).
-
Протокол общего собрания собственников — оформляется в соответствии с установленными требованиями.
-
Уведомление о принятом решении (направляется в ТСЖ, орган госжилнадзора, администрацию) с приложением копии решения собрания.
-
Подлинники решений и протокола — подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано собрание, в правление ТСЖ, а при непосредственном управлении — в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после проведения собрания (ЖК РФ, статья 46, часть 1).
4. Что делать с общим имуществом, если ТСЖ отказывается его передавать
Закон устанавливает четкую обязанность ТСЖ передать документацию и имущество при смене способа управления.
Обязанность ТСЖ по передаче:
"При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья ... указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества ..., электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества ..., и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им" (Источник: ЖК РФ, статья 161, часть 3.1)
Порядок действий при отказе ТСЖ:
-
Направьте официальное уведомление ТСЖ о принятом решении с требованием передать документацию и имущество.
-
Составьте акт приема-передачи. Имеющиеся разногласия отражаются в акте. Копия акта направляется в орган государственного жилищного надзора в течение 3 дней (Постановление Правительства РФ № 416, пункт 23).
-
Обратитесь в орган государственного жилищного надзора с жалобой на бездействие ТСЖ. Орган госжилнадзора вправе:
- выдать предписание об устранении нарушений;
- обратиться в суд с заявлением о понуждении к исполнению предписания (ЖК РФ, статья 20, часть 12).
-
Обратитесь в суд с исковым заявлением об обязании ТСЖ передать техническую документацию и иное имущество.
"Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом ... путем: ... восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения" (Источник: ЖК РФ, статья 11, часть 3)
Судебная перспектива: высокая. Закон однозначно устанавливает обязанность ТСЖ передать документацию и имущество. Судебная практика по таким делам складывается в пользу собственников. Однако процесс может занять от нескольких месяцев до года.
Выводы и рекомендации
-
Невозможность непосредственного управления: Для дома на 120 квартир непосредственное управление не допускается законом (максимум 30 квартир). Вам необходимо рассмотреть альтернативные варианты:
- выбор другой управляющей организации;
- реорганизация или ликвидация существующего ТСЖ с созданием нового.
-
Необходимый кворум: Для смены способа управления требуется решение, принятое не менее чем 2/3 голосов от общего числа всех собственников помещений в доме.
-
Уведомление: После принятия решения необходимо уведомить ТСЖ, орган госжилнадзора и местную администрацию в течение 5 рабочих дней.
-
Документы: Подготовьте сообщение о собрании, бюллетени для голосования, протокол собрания, уведомления о принятом решении.
-
При отказе ТСЖ передавать имущество: Направьте письменное требование, обратитесь в жилищную инспекцию, а затем в суд.
Рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве, для разработки конкретного плана действий с учетом особенностей вашей ситуации и для представления интересов в суде, если ТСЖ будет препятствовать передаче имущества.
