Правомерно ли застройщик требует оплаты за неудачную скважину и может ли сдать дом без водоснабжения?

Незаконность перекладывания рисков на заказчика и сдача дома без водоснабжения

Анализ ситуации

Вы заключили договор строительного подряда на возведение жилого дома, который предусматривает обязательство застройщика обеспечить водоснабжение путем бурения скважины. Застройщик пробурил скважину, но вода не была обнаружена. Теперь он предлагает подписать дополнительное соглашение, которое фактически перекладывает на вас риски и расходы, связанные с недостижением результата. Данные действия застройщика являются неправомерными.

Правовая квалификация ситуации

1. Застройщик (подрядчик) обязан нести риски, связанные с качеством работ и достижением результата

По договору строительного подряда подрядчик обязан выполнить работу и сдать ее результат заказчику. Согласно статье 721 ГК РФ:

"Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда... результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования" (Источник: ГК РФ, статья 721, пункт 1)

В вашем договоре прямо указано, что застройщик обязан обеспечить водоснабжение. Это означает, что результатом работ должно быть функционирующее водоснабжение. Отсутствие воды в скважине — это невыполнение обязательства по достижению результата.

Ответственность подрядчика за качество работ установлена статьей 754 ГК РФ:

"Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства" (Источник: ГК РФ, статья 754, пункт 1)

2. Навязывание дополнительного соглашения, перекладывающего расходы на потребителя, незаконно

Предложение застройщика подписать допсоглашение о том, что дальнейшие работы будут оплачиваться за ваш счет, а в случае неудачи вы будете за свой счет рыть колодец, является:

Во-первых, попыткой одностороннего изменения условий договора, что не допускается. Статья 310 ГК РФ прямо устанавливает:

"Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами" (Источник: ГК РФ, статья 310, пункт 1)

Во-вторых, условия, ущемляющие права потребителя, являются ничтожными. Статья 16 Закона "О защите прав потребителей" гласит:

"Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия... которые предоставляют продавцу (исполнителю) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий)" (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 16, пункт 2, подпункт 1)

В-третьих, это навязывание дополнительных работ (услуг) за плату без вашего согласия. Статья 16 Закона "О защите прав потребителей" указывает:

"Условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг)... относятся к недопустимым условиям договора" (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 16, пункт 2, подпункт 5)

3. Застройщик не вправе сдать дом без водоснабжения

В договоре прямо указано, что застройщик обязан обеспечить водоснабжение. Это существенное условие договора. Согласно статье 4 Закона "О защите прав потребителей":

"Продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору" (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 4, пункт 1)

Если застройщик сдаст дом без водоснабжения, это будет являться существенным отступлением от условий договора. Пункт 6 статьи 753 ГК РФ дает вам право:

"Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком" (Источник: ГК РФ, статья 753, пункт 6)

Отсутствие водоснабжения делает дом непригодным для проживания, что является неустранимым недостатком.

4. Ваши права как потребителя

Вы являетесь потребителем, так как заказываете строительство жилого дома для личных нужд. На вас распространяется действие Закона "О защите прав потребителей".

Статья 29 этого Закона предоставляет вам широкий выбор требований при обнаружении недостатков выполненной работы:

"Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
• соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
• возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
  ... Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора" (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 29, пункт 1)

Дополнительно, статья 28 Закона "О защите прав потребителей" предоставляет вам право в случае нарушения сроков:

"Потребитель по своему выбору вправе:

• назначить исполнителю новый срок;
• поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
• потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
• отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги)" (Источник: Закон РФ "О защите прав потребителей", статья 28, пункт 1)

Конкретные рекомендации и выводы

1. Не подписывайте дополнительное соглашение. Оно содержит условия, ущемляющие ваши права как потребителя, и является ничтожным в силу закона. Вы не обязаны оплачивать дополнительные работы по бурению или рытью колодца.

2. Застройщик обязан за свой счет обеспечить водоснабжение дома. Если бурение скважины на данном участке невозможно, застройщик должен предложить альтернативный способ водоснабжения (например, подключение к центральному водопроводу, если это возможно, или рытье колодца) за свой счет. Риск отсутствия воды — это предпринимательский риск застройщика.

3. Вы вправе отказаться от приемки дома без водоснабжения. Если застройщик попытается сдать объект без выполнения обязательства по водоснабжению, вы имеете полное право не принимать такой результат работ и требовать устранения недостатков.

4. Вы можете требовать от застройщика:

   • Безвозмездного устранения недостатков (обеспечения водоснабжения) в разумный срок;
   • Соразмерного уменьшения цены договора, если водоснабжение не будет обеспечено;
   • Возмещения ваших расходов на устройство водоснабжения, если вы сделаете это самостоятельно;
   • При существенном нарушении — отказаться от договора и потребовать возврата уплаченных средств и возмещения убытков (включая проценты по ипотеке и другие расходы).

5. Рекомендуется:

   • Направить застройщику письменную претензию с требованием исполнить обязательства по договору (обеспечить водоснабжение) за его счет;
   • Письменно зафиксировать, что вы не согласны с предложенными условиями допсоглашения;
   • В случае отказа застройщика — обратиться в суд с иском о понуждении к исполнению обязательств, взыскании неустойки, возмещении убытков и компенсации морального вреда.

6. Обратитесь к адвокату для составления претензии и последующей судебной защиты ваших прав, учитывая сложность дела и наличие ипотечных средств.