Здравствуйте, я снимаю жилье в Казани на улице Ясной, приехал сюда работать из деревни, у меня есть машина. Хозяин квартиры дал мне ключ от шлагбаума во дворе, но старшая по дому его зачем-то заблокировала, и я теперь ни туда ни сюда. Что мне предпринять, может, в суд подавать или куда жаловаться? Спасибо заранее.
НейроадвокатВаша проблема кроется в правовом статусе придомовой территории и порядке принятия решений об ограничении въезда во двор. Земельный участок, на котором стоит дом, и установленный на нем шлагбаум относятся к общему долевому имуществу всех собственников помещений.
Согласно закону, участниками жилищных отношений, связанных с пользованием общим имуществом, являются не только собственники, но и лица, пользующиеся помещениями на законных основаниях. Вы, как арендатор, имеете право пользоваться общим имуществом дома, включая придомовую территорию, в том же объеме, что и собственник квартиры, который вам это право предоставил.
Земельный участок с элементами благоустройства является общей долевой собственностью жильцов:
"Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты." (Источник: ЖК РФ, Статья 36)
Шлагбаум как элемент благоустройства также входит в состав общего имущества. Распоряжение этим имуществом, включая ограничение доступа, осуществляется по соглашению всех собственников.
Решение об ограничении въезда во двор не может приниматься одним человеком — это исключительная компетенция общего собрания собственников:
"К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: ...принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута..." (Источник: ЖК РФ, Статья 44)
Такое решение обязательно для всех собственников:
"Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании." (Источник: ЖК РФ, Статья 46)
«Старшая по дому» (вероятно, председатель совета многоквартирного дома) не обладает правом единолично решать вопросы о доступе на придомовую территорию. Совет дома и его председатель выполняют функции, строго очерченные законом:
"Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом..." (Источник: ЖК РФ, Статья 161.1)
Блокировка ключа без решения общего собрания — это самоуправство. Такие действия образуют состав административного правонарушения:
"Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному федеральным законом или иным нормативным правовым актом порядку осуществление своего действительного или предполагаемого права, не причинившее существенного вреда гражданам или юридическим лицам... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей; на должностных лиц — от трехсот до пятисот рублей." (Источник: КоАП РФ, Статья 19.1)
Вы как законный владелец жилого помещения имеете те же права на защиту, что и собственник. Поскольку вы пользуетесь квартирой по договору аренды, это даёт вам право на самостоятельную защиту:
"Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом... по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника." (Источник: ГК РФ, Статья 305)
В частности, вы вправе требовать устранения любых препятствий в пользовании имуществом:
"Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения." (Источник: ГК РФ, Статья 304)
Защита жилищных прав осуществляется судом или в административном порядке. Закон указывает конкретные способы:
"Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом... Защита жилищных прав осуществляется путем: 1) признания жилищного права; 2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения..." (Источник: ЖК РФ, Статья 11)
Поскольку фактически вы владеете квартирой на основе договора с собственником, обязательство по обеспечению доступа к общему имуществу лежит на нем. Собственник отвечает за действия третьих лиц, которым он поручил исполнение (например, если решение общего собрания исполняет совет дома):
"Должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение..." (Источник: ГК РФ, Статья 403)
Таким образом, собственник квартиры обязан обеспечить вам доступ во двор, и именно он может быть привлечен к решению вопроса наряду с «самоуправцем».
Вы вправе самостоятельно обратиться в суд без какого-либо дополнительного согласия собственника квартиры. Закон прямо говорит:
"Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов." (Источник: ГПК РФ, Статья 3)
Так как спор касается пользования земельным участком, на котором расположен дом, иск подается по месту нахождения этого участка:
"Иски о правах на земельные участки... предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов..." (Источник: ГПК РФ, Статья 30)
Пошаговый алгоритм действий:
Мирный этап. Обратитесь к хозяину квартиры с требованием восстановить доступ — он как собственник доли в общем имуществе имеет весомые рычаги влияния. В идеале собственник сам напишет заявление в полицию или иск.
Фиксация нарушения и жалоба в полицию. Подайте заявление по факту самоуправства — укажите, что лицо, именующее себя «старшей по дому», самовольно (в обход решения общего собрания) заблокировало доступ на придомовую территорию, чем нарушило ваше право по ст. 305 ГК РФ. Полиция обязана провести проверку по ст. 19.1 КоАП РФ. Копии договора аренды и паспорта приложите к заявлению.
Обращение в управляющую компанию/ТСЖ, если они есть. Направьте письменный запрос с просьбой разъяснить, на каком основании и кем именно было принято решение о блокировке. Запросите протокол общего собрания — если его нет, это свидетельствует о незаконности действий.
Судебный иск. Если полиция и УК не помогут восстановить доступ в течение разумного срока (например, 10-14 дней), подавайте иск в районный суд по месту нахождения дома (по правилам ст. 30 ГПК РФ) об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.
Обеспечительные меры. При подаче иска можно заявить ходатайство об обеспечении иска — просить суд запретить ответчику блокировать ключ до вынесения решения. Это прямо предусмотрено законом:
"Мерами по обеспечению иска могут быть: 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора..." (Источник: ГПК РФ, Статья 140)
Это ускорит фактическое восстановление доступа.
Обращаться в суд или в полицию вы можете абсолютно самостоятельно — статус арендатора даёт вам такую же защиту, как и собственнику. Если ситуация не разрешится в досудебном порядке, не затягивайте: чем дольше длится нарушение, тем сложнее его пресечь. При необходимости вы можете нанять адвоката, который поможет грамотно составить исковое заявление и представит ваши интересы в суде.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
