Вы можете расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке: ваш дом больше не многоквартирный
Анализ правового статуса вашего дома
Ключевой момент вашей ситуации — изменение статуса объекта недвижимости. После совместного с администрацией переоформления документов в Росреестре ваша часть бывшего многоквартирного дома стала отдельным жилым домом. Это имеет решающее значение.
Согласно Жилищному кодексу РФ, жилой дом и многоквартирный дом — это разные объекты права. >"Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 16, пункт 2). Многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования (хотя прямого определения в предоставленном контексте нет, это общая норма ЖК РФ).
Поскольку ваш объект теперь официально значится как жилой дом, а не многоквартирный, положения Жилищного кодекса РФ об управлении многоквартирными домами к вашей ситуации неприменимы. Требования о выборе способа управления общим собранием собственников, установленные статьей 161 ЖК РФ, относятся исключительно к многоквартирным домам: >"Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом..." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 161, пункт 2).
Таким образом, ссылка управляющей компании на необходимость решения общего собрания об изменении способа управления (например, переход на непосредственное управление или создание ТСЖ) является неправомерной, так как эти нормы регулируют отношения в многоквартирных домах, коим ваша недвижимость больше не является.
Основания для одностороннего отказа от договора
В отсутствие регулирования нормами Жилищного кодекса, ваши отношения с управляющей компанией регулируются общими положениями Гражданского кодекса РФ и Законом «О защите прав потребителей».
-
Право на односторонний отказ от договора услуг. Договор с управляющей компанией по своей сути является договором возмездного оказания услуг. Закон предоставляет вам как заказчику (и потребителю) безусловное право отказаться от него в любое время. >"Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 782, пункт 1). Аналогичная норма содержится и в Законе «О защите прав потребителей»: >"Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов..." (Источник: Закон РФ «О защите прав потребителей», Статья 32).
-
Условие в самом договоре. Вы указали, что договором прямо предусмотрено право каждой из сторон отказаться от его исполнения, предупредив за 30 дней. Это положение является достаточным основанием для прекращения договора. >"Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 450.1, пункт 1).
-
Общая долевая собственность. Тот факт, что вторая часть дома принадлежит муниципалитету, и дом находится в долевой собственности, не лишает вас права на односторонний отказ от договорных обязательств перед третьим лицом (УК). Вы как собственник самостоятельно несете бремя содержания своего имущества: >"Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 210).
Управление общим имуществом (например, общей крышей или несущими стенами, обслуживающими обе половины) действительно должно осуществляться по соглашению сторон. >"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников..." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 247, пункт 1). Однако это соглашение необходимо между вами и муниципалитетом для определения порядка управления и содержания общего имущества в будущем, но оно никак не может служить препятствием для расторжения вашего личного договора с третьей стороной (УК) в настоящем.
Выводы и рекомендации
Действия управляющей компании, отказывающей вам в расторжении договора на основании отсутствия решения общего собрания, незаконны. Нормы Жилищного кодекса об общем собрании собственников к вашему жилому дому не применяются.
Ваш план действий:
- Направьте в УК официальное уведомление. Сошлитесь на пункт вашего договора, предусматривающий отказ с предупреждением за 30 дней. В уведомлении также целесообразно указать ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» как дополнительные правовые основания. Отправьте уведомление заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
- Дождитесь истечения 30-дневного срока. С момента получения УК вашего уведомления и по истечении указанного в договоре срока, договор будет считаться расторгнутым. С этого дня вы вправе прекратить оплату услуг УК, за исключением оплаты фактически оказанных вам до этого момента услуг.
- Урегулируйте управление общим имуществом с муниципалитетом. После расторжения договора вам необходимо решать вопрос о содержании конструктивных элементов, обслуживающих обе половины дома (крыша, фундамент, коммуникации). Поскольку договориться с муниципалитетом, судя по всему, не удастся, вы вправе обратиться в суд для определения порядка управления и пользования общим имуществом. >"Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом." (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 247, пункт 1).
- Судебная защита. Если УК продолжит чинить препятствия (например, угрожать судом или коллекторами, отказываться принимать отказ), вы можете обратиться в суд с иском о признании договора расторгнутым. В суде вы также можете заявить требования о компенсации морального вреда (ст. 15 Закона «О защите прав потребителей») и взыскании штрафа за отказ добровольно удовлетворить ваши требования (п. 6 ст. 13 Закона). Спор с УК будет рассматриваться в рамках защиты прав потребителей, что освобождает вас от уплаты госпошлины и дает право подать иск по вашему месту жительства.
Если муниципалитет продолжит бездействовать, а вам необходимо принимать неотложные меры по сохранности общего имущества, настоятельно рекомендую обратиться за составлением подробной стратегии к адвокату, специализирующемуся на жилищных и земельных спорах.
