Как купить дом если земля не приватизирована и оформить ее сейчас невозможно

Покупка жилого дома с земельным участком, права на который не оформлены: риски и перспективы

Вы рассматриваете приобретение жилого дома, права на который у продавца оформлены, а земельный участок под ним находится в государственной или муниципальной собственности без каких-либо правоустанавливающих документов у владельца строения. Опираясь на предоставленный контекст, могу дать следующие разъяснения.

1. Юридическая возможность купить дом отдельно от земельного участка

Закон прямо допускает продажу недвижимости, находящейся на чужом земельном участке. Так, согласно Гражданскому кодексу, продажа недвижимости, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, разрешается без согласия собственника этого участка. При этом ключевым последствием такой сделки станет то, что вы, как покупатель, приобретете право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец дома. Это прямо следует из пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ:

"Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости".

Данный подход также подтверждается статьей 271 Гражданского кодекса, которая устанавливает:

"При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости".

Аналогичная норма содержится и в статье 35 Земельного кодекса РФ:

"При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник".

Таким образом, сам факт отсутствия у продавца зарегистрированного права собственности на землю не является препятствием для заключения договора купли-продажи жилого дома и последующей регистрации вашего права собственности на него. Более того, вы одновременно с правом на дом получите и право пользования землей, необходимое для его обслуживания.

2. Регистрация перехода права собственности на дом

Для регистрации перехода права собственности на дом в Росреестре предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок, как правило, не требуется, если сам дом стоит на кадастровом учете и право продавца на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Однако существует потенциальный риск. Государственный регистратор прав может приостановить регистрацию на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если посчитает, что не представлены документы, необходимые для регистрации. Однако, поскольку для регистрации перехода права на дом обязательным приложением является правоустанавливающий документ на земельный участок лишь в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, при продаже дома с землей одновременно), а в вашем случае дом продается без участка, такое требование не должно выдвигаться. Достаточно будет договора купли-продажи, правоустанавливающих документов на дом (купчая, свидетельство о праве на наследство и т.п.) и заявлений сторон.

3. Риски, связанные с использованием земли без оформленных прав

Приобретение дома с неприватизированным участком несет в себе два основных риска, которые нельзя игнорировать.

• Риск привлечения к административной ответственности за самовольное занятие земли. Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Использование такого участка лицом, не имеющим на него прав, квалифицируется как самовольное занятие и влечет административную ответственность по статье 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ:

  "Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, - влечет наложение административного штрафа..."

  Штраф для граждан может составить от 1 до 1,5 процентов от кадастровой стоимости участка, но не менее 5 000 рублей. К моменту вашего обращения за выкупом земли у администрации факт долгого использования участка без оформления может стать основанием для такого штрафа.

• Риск признания дома самовольной постройкой. Важно понимать, что риск признания дома самовольной постройкой по статье 222 ГК РФ крайне низок, если дом стоит на кадастровом учете и право на него зарегистрировано в ЕГРН. Согласно указанной статье, самовольной постройкой является здание, возведенное "на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта". Поскольку дом уже существует, и право на него зарегистрировано, а вопрос стоит лишь об оформлении прав на землю для его законного пользования, это здание не должно рассматриваться как самовольная постройка в контексте этой статьи. Однако риск, хоть и минимальный, существует. Орган местного самоуправления в теории может принять решение о сносе самовольной постройки, если она возведена на участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы (п.4 ст. 222 ГК РФ). Наличие права пользования, перешедшего к вам от продавца, является существенным аргументом в вашу пользу.

4. Перспективы и право на последующую приватизацию участка

Право бесплатно получить участок в собственность в вашей ситуации неочевидно, но исключительное право на его выкуп или заключение договора аренды у вас появится после регистрации права собственности на дом. Закон устанавливает, что именно собственник здания имеет право на приобретение земельного участка под ним. Это прямо закреплено в пункте 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ:

"Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках".

При этом вам не придется доказывать, что ваш продавец должен был приватизировать землю. Право на приобретение участка переходит к новому собственнику строения в силу закона. Подтверждение этому находим в статье 287.3 ГК РФ:

"Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом".

То есть приватизировать участок не обязательно должен "первый" собственник. Это можете сделать вы, став законным собственником дома.

Что касается старой справки из сельсовета, то она сама по себе не является достаточным документом для немедленной приватизации земли, так как не подтверждает чье-либо право на участок. Однако она может стать полезным доказательством при обращении за предоставлением участка, особенно в контексте «дачной амнистии». Положения закона, регулирующие упрощенный порядок регистрации прав на участки (статья 49 Закона № 218-ФЗ и статья 3 Федерального закона № 137-ФЗ), позволяют использовать выписки из похозяйственных книг и иные старые документы для оформления права собственности. Но основной путь для вас — не использование справки для "дачной амнистии", а реализация исключительного права как собственника здания.

Выводы и рекомендации

1. Покупка дома возможна. Вы можете купить дом, право на который зарегистрировано, заключив договор купли-продажи. При регистрации перехода права собственности на дом Росреестр не будет требовать документы на землю.
2. Право пользования землей перейдет к вам. После сделки вы получите тот же объем прав на землю, что и был у продавца. Этого достаточно, чтобы пользоваться участком для обслуживания дома.
3. Вы имеете право оформить землю в будущем. Как только вы станете собственником дома, у вас возникнет исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду. Для этого нужно будет обратиться в уполномоченный орган (местную администрацию) с соответствующим заявлением. Отказ в предоставлении участка без торгов возможен только по строго определенным основаниям, указанным в статье 39.16 Земельного кодекса РФ.
4. Риски остаются. Основной риск — административная ответственность за использование земли без оформленных прав. Чтобы минимизировать его, рекомендуется незамедлительно после оформления дома в собственность начать процедуру оформления прав на землю, не откладывая ее на неопределенный срок.

Для абсолютной уверенности в чистоте сделки и минимизации рисков, особенно связанных с административной ответственностью и потенциальными претензиями со стороны муниципалитета, настоятельно рекомендую до подписания договора купли-продажи обратиться к специалисту — адвокату. Он сможет дать правовую оценку конкретным документам на дом и старой справке, а также разработать пошаговый план для последующего оформления земли.