Какие документы нужны для продажи доли в квартире матери и куда обращаться?

Продажа доли в квартире близкому родственнику-сособственнику: срочный порядок действий

Анализ вашей ситуации

Вы владеете 1/3 долей в праве общей собственности на квартиру. Вторыми участниками долевой собственности являются ваши мать и отец. Вы намерены продать свою долю матери, которая уже является сособственником. Это существенно упрощает процедуру.

Требуется ли согласие отца и соблюдение преимущественного права покупки?

Нет, согласие отца и извещение о продаже в порядке преимущественного права покупки не требуются.

Согласно ГК РФ, преимущественное право покупки действует только при продаже доли постороннему лицу, а не другому участнику долевой собственности. Поскольку ваша мать уже является сособственником, она не является посторонним лицом. Более того, Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» прямо исключает необходимость проверки этого права в вашей ситуации:

"При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, если сделка подлежит нотариальному удостоверению, нотариус проверяет соблюдение преимущественного права покупки, предусмотренного статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев отчуждения доли участнику долевой собственности."

(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, пункт 2)

Обязательна ли нотариальная форма?

Да, обязательна. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению..."

(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42, пункт 1.1)

Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки, то есть она не повлечет никаких юридических последствий. Поэтому этап обращения к нотариусу пропустить нельзя.

Пошаговый алгоритм для максимально быстрой сделки

Участвуют только вы (продавец) и ваша мать (покупатель). Отец не является стороной сделки, его присутствие не требуется.

Шаг 1. Сбор документов для нотариуса

Вам и вашей матери необходимо подготовить следующие документы:

1. Документы, удостоверяющие личность — паспорта продавца и покупателя.
2. Правоустанавливающий документ на долю — договор приватизации, на основании которого у вас возникло право собственности.
3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на квартиру. Нотариус может запросить ее самостоятельно, но для ускорения вы можете заказать ее заранее. Нотариус обязан проверить принадлежность имущества продавцу:

   "При удостоверении договоров об отчуждении... имущества, права на которое подлежат государственной регистрации... нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему... а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров."

   (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)

4. Кадастровый паспорт на квартиру (если есть, обычно сведения уже есть в ЕГРН).
5. Справка о зарегистрированных лицах в квартире (можно получить в МФЦ или управляющей компании).
6. Согласие супруга (если применимо). Если вы или ваша мать состоите в браке и ваш брачный договор не устанавливает иное, может потребоваться нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу или покупку доли. Этот вопрос обязательно нужно уточнить у нотариуса. Доля, полученная в порядке приватизации, обычно является личным имуществом, но консультация нотариуса обязательна.

Шаг 2. Визит к нотариусу

Вам и вашей матери необходимо вместе явиться к любому нотариусу. Нотариус:

• Проверит ваши документы, дееспособность и волеизъявление.
• Разъяснит вам смысл и значение сделки.
• Составит и удостоверит договор купли-продажи доли в простой письменной форме.

Договор обязательно должен содержать:

• Данные, позволяющие однозначно идентифицировать квартиру и отчуждаемую долю (1/3).
• Цену доли. Если цена не согласована, договор считается незаключенным.

  "Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным."

  (Источник: ГК РФ, статья 555, пункт 1)

Шаг 3. Подача документов на регистрацию

Это самый важный этап для ускорения. По закону нотариус обязан самостоятельно и незамедлительно направить документы на регистрацию в Росреестр в электронном виде, если стороны не возражают:

"После удостоверения договора... нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом."

(Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, статья 55)

Что это значит для вас: вам не нужно будет самим идти в МФЦ и подавать документы. Нотариус все сделает за вас, и это будет быстрее.

Шаг 4. Сроки и результат регистрации

Государственная регистрация перехода права собственности на основании нотариально удостоверенной сделки осуществляется в сокращенные сроки:

• 3 рабочих дня с даты поступления документов в Росреестр, если документы поданы нотариусом в электронной форме.

После регистрации право собственности на вашу долю перейдет к матери. Выписка из ЕГРН будет являться этому подтверждением. Моментом перехода права собственности является дата внесения записи в ЕГРН:

"В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации..."

(Источник: ГК РФ, статья 223, пункт 2)

Финансовые расходы

1. Нотариальный тариф. Установлен Основами законодательства о нотариате. При продаже близкому родственнику (матери) сумма тарифа ниже, чем при продаже постороннему лицу.
2. Государственная пошлина за регистрацию. Составляет 2 000 рублей. Ее уплачивает покупатель (ваша мать).

Итоговый рецепт для вас

1. Согласие отца не требуется. Извещать его о продаже не нужно.
2. Соберите паспорта, ваш и мамы, договор приватизации и, для надежности, актуальную выписку из ЕГРН.
3. Вдвоем с мамой посетите любого нотариуса.
4. На приеме у нотариуса сообщите, что сделка срочная, и не возражайте против того, чтобы он сам направил документы в Росреестр в электронном виде.
5. Через 3–4 рабочих дня право собственности будет перерегистрировано на вашу мать.

Это самый быстрый и законный способ оформления сделки в вашей ситуации.