Запутался с разрешением на хозпостройки: сарай и баня на своем участке – нужно ли?

Строительство сарая и бани на садовом участке: нужно ли разрешение

Давайте спокойно и по порядку разберем вашу ситуацию. Вы правильно сделали, что решили прояснить этот вопрос до начала строительства, а не после визита проверки, как ваш сосед. Ситуация на самом деле регулируется несколькими простыми правилами, если их разложить по полочкам.

Главный вывод: разрешение на строительство ваших построек не требуется

Сразу отвечу на ваш главный вопрос, чтобы снять тревожность. Для строительства сарая и бани на вашем садовом участке в СНТ получать разрешение на строительство не нужно.

Это прямо и недвусмысленно установлено законом.

"Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства... на садовом земельном участке... хозяйственных построек, определенных в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд..." (Источник: Градостроительный кодекс РФ, статья 51, часть 17).

Вот так. Никаких разрешений. Но давайте разберем детали, чтобы вы понимали всю картину и не боялись мифов.

Что такое хозяйственные постройки по закону и являются ли ими сарай и баня

Закон, на который ссылается Градостроительный кодекс, дает четкое определение. Ваши планируемые сарай и баня — это именно хозяйственные постройки.

"хозяйственные постройки - объекты капитального строительства и (или) некапитальные строения, сооружения, расположенные на садовых земельных участках или огородных земельных участках, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, в том числе сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, летние кухни, колодцы." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества...", статья 3).

Как видите, и сарай, и баня прямо поименованы в этом списке. Законодатель уже отнес их к хозяйственным постройкам, поэтому вам не нужно ничего никому доказывать. Неважно, стоит ли сарай отдельно или примыкает к дому, есть ли у бани печка или фундамент — в данном случае этот закон трактует их одинаково.

Капитальная или некапитальная постройка — в чем разница и почему это неважно для разрешения

Это один из главных источников путаницы. Давайте разграничим понятия.

• Объект капитального строительства (ОКС): то, что прочно связано с землей, и его нельзя перенести без несоразмерного ущерба (фундамент — главный признак).
• Некапитальное строение: не имеет прочной связи с землей, его можно разобрать и перенести (например, простой навес или металлический сарай без фундамента).

Баня с фундаментом и печкой — это, конечно, объект капитального строительства. Сарай может быть как капитальным (на фундаменте), так и некапитальным (простой деревянный короб на земле).

Но для вопроса о разрешении на строительство на садовом участке этот статус не имеет значения. Законодатель в статье 51 Градостроительного кодекса отдельно освободил от получения разрешения и капитальные, и некапитальные хозяйственные постройки. Норма об освобождении от разрешения для некапитальных строений ("строительства объектов, не являющихся объектами капитального строительства") — это другое, самостоятельное основание, которое в вашем случае просто не требуется применять.

А что насчет площади застройки? Говорили про 50 кв.м

В предоставленных нормах нет указания на то, что обязанность получать разрешение на строительство зависит от площади постройки. Это очень распространенный миф, который, вероятно, пошел от уведомительного порядка для жилых и садовых домов.

Для ваших сарая и бани площадь не является триггером для получения разрешения.

Однако, это не значит, что строить можно как попало. Вы обязаны соблюдать правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета и СНиПы. Там как раз и могут быть установлены:

• минимальные отступы от границ участка (обычно 3 метра для жилых строений, 1 метр для хозпостроек);
• максимальный процент застройки участка.

Нарушение этих правил — это отдельное основание для проблем, но не для штрафа за отсутствие разрешения на строительство.

"Предельные параметры разрешенного строительства... хозяйственных построек..., которые относятся к объектам капитального строительства, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами." (Источник: Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ, статья 23.1, часть 2).

Реальна ли история соседа со штрафом и судом?

История соседа может быть реальной, но, скорее всего, там были другие обстоятельства. Давайте посмотрим, за что вообще могут наказать.

Штраф за строительство без разрешения (ст. 9.5 КоАП РФ) наступает только тогда, когда разрешение было обязано быть получено. Как мы выяснили, в вашем случае такой обязанности нет. Поэтому штраф по этой статье вам не грозит.

Что могло произойти у соседа:

1. Нарушение градостроительных и строительных норм. Если постройка возведена с нарушением отступов от границ или, например, правил пожарной безопасности, это уже состав другого правонарушения.

   "Нарушение требований технических регламентов, проектной документации... при проектировании, строительстве... объектов капитального строительства... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей...» (Источник: КоАП РФ, статья 9.4, часть 1).

2. Нарушение целевого назначения земли. Если бы он построил, условно, магазин на садовом участке.
3. Требования пожарной безопасности. Баня — объект повышенной пожарной опасности. Несоблюдение расстояний от нее до других строений и заборов может привести к серьезному штрафу.

   "Нарушение требований пожарной безопасности... влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей..." (Источник: КоАП РФ, статья 20.4, часть 1).

Так что, если сосед построил баню вплотную к вашему забору, его могли наказать не за отсутствие разрешения, а за нарушение конкретных норм и правил, что в итоге и привело к требованию все узаконить или снести. Заставить узаконивать через суд могут, если постройка будет признана самовольной. А самовольной постройкой признается в том числе та, что построена с нарушением градостроительных норм. Но не та, на которую просто не требуется разрешение.

Что вам нужно делать: пошаговая инструкция

Вам не нужно бежать в администрацию за разрешением, но это не значит, что нужно строить «на глаз».

Шаг 1. Узнайте правила. Обратитесь в администрацию вашего района или посмотрите на их сайте Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для вашего СНТ. Вас интересует градостроительный регламент для вашей территориальной зоны. Найдите там:

• Минимальные отступы от границ участка для хозяйственных построек.
• Максимальный процент застройки участка.
• Противопожарные расстояния между строениями на участке.

Шаг 2. Соблюдайте нормы при планировании. Отмерьте расстояния от будущих построек до границ с соседями, до вашего дома, между сараем и баней в соответствии с ПЗЗ и СНиПами. Особенно это касается бани.

Шаг 3. Стройте спокойно. Разрешение на строительство получать не нужно. Строительство сарая и некапитальной бани не нужно узаконивать отдельно, их можно поставить на кадастровый учет в упрощенном порядке, но это не является обязательным. Для капитальной бани в будущем может потребоваться регистрация права собственности.

Шаг 4. Не поддавайтесь панике. Ваша ситуация — стандартная и урегулирована законом в благоприятную для вас сторону. Если возникнут споры с соседями или вопросы от администрации, вы можете спокойно ссылаться на статью 51 (часть 17) Градостроительного кодекса и статью 3 Федерального закона № 217-ФЗ.

Рекомендация: Если вы хотите получить стопроцентную письменную гарантию именно по своему участку и избежать возможных претензий в будущем, можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) через МФЦ или местную администрацию. Это платная услуга, но в этом документе будут четко указаны все допустимые места размещения объектов и параметры застройки. Это уже избавит от любых сомнений и станет вашим главным аргументом. Для разрешения споров с соседями по границам построек целесообразно обратиться к адвокату.