Раздел пятистенного дома на блоки при долевой собственности

Реальный раздел жилого дома между сособственниками: пошаговое руководство и решение спорных вопросов

Ваша ситуация регулируется нормами гражданского, градостроительного и земельного законодательства, а также законодательства о кадастровой деятельности и регистрации недвижимости. Раздел дома в натуре с образованием обособленных блоков — это юридически сложная, но вполне решаемая задача. Главное — строго следовать процедуре. Давайте разберем ее по порядку.

Анализ правовой природы раздела дома на блоки

Прежде всего, важно определить, что именно вы планируете создать. Ваш нынешний дом, судя по документам, является объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Закон прямо запрещает его раздел.

"...объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание... которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования... и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости."
(Источник: Градостроительный кодекс РФ, Статья 1, пункт 39)

Ваша цель — создать не отдельный объект недвижимости «часть жилого дома» в границах ИЖС, а дома блокированной застройки. Это принципиально иной вид объекта недвижимости. Создав дома блокированной застройки, вы по сути прекратите существование исходного объекта ИЖС.

"дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок."
(Источник: Градостроительный кодекс РФ, Статья 1, пункт 40)

Таким образом, ваша задача — путем реального раздела существующего дома образовать несколько новых объектов — домов блокированной застройки (блоков).

Для этого закон предоставляет два пути: по соглашению всех сторон или через суд.

Применимые нормы права: от соглашения до решения суда

1. Путь 1: Добровольный раздел по соглашению

Это идеальный сценарий. Он основан на договоренности всех троих сособственников.

"Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними."
(Источник: ГК РФ Статья 252, п. 1)

Для этого вам необходимо заключить письменное соглашение о разделе объекта недвижимости. Оно будет являться основанием для кадастровых работ и последующей регистрации прав.

"Для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав необходимы следующие документы: ... соглашение о разделе объекта недвижимости - при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц; ..."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 41, п. 8)

Этот документ должен детально описывать, какую конкретно часть дома (будущий блок) получает каждый из вас.

2. Путь 2: Принудительный раздел через суд

Поскольку один из сособственников может быть против, ваш главный инструмент — обращение в суд. Право на выдел доли в натуре гарантировано законом.

"Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества."
(Источник: ГК РФ Статья 252, п. 2)

"При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества."
(Источник: ГК РФ Статья 252, п. 3)

В этом случае ваши действия должны быть следующими:

• Исковое заявление. Вы (один или несколько сособственников, желающих раздела) подаете в районный суд по месту нахождения дома иск о выделе доли в натуре и прекращении права общей долевой собственности.
• Исключительная подсудность: Иск подается строго по месту нахождения недвижимости.

  "Иски о правах на ... здания ... предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов..."
  (Источник: ГПК РФ Статья 30, п. 1)

• Ответчик: Им выступает сособственник, не согласный на раздел. Если двое из вас согласны, а один нет, ответчиком будет несогласный. Если согласия нет между всеми, можно подать иск друг к другу.
• Цена иска: Она будет определяться стоимостью вашей доли.

  "Цена иска определяется: ... по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки..."
  (Источник: ГПК РФ Статья 91, п. 9)

Ключевой элемент судебного процесса — судебная строительно-техническая экспертиза. Поскольку судья не обладает специальными познаниями в строительстве, он назначит эксперта.

"При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу."
(Источник: ГПК РФ Статья 79, п. 1)

Эксперт даст письменное заключение, которое будет содержать ответы на принципиальные для дела вопросы.

"Эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы."
(Источник: ГПК РФ Статья 86, пп. 1, 2)

Перед экспертом нужно будет поставить следующие вопросы, включив их в ходатайство о назначении экспертизы или в сам иск:

1. Имеется ли техническая возможность раздела жилого дома в соответствии с идеальными долями сторон, с оборудованием изолированных блоков с отдельными входами?
2. Какие строительные работы для этого необходимо произвести и какова их стоимость?
3. Какова будет стоимость каждой из образованных частей (блоков)?
4. Если раздел в точном соответствии с долями невозможен, каковы будут отступления от идеальных долей и размер денежной компенсации за это несоответствие?

Суд, рассмотрев все материалы, включая заключение эксперта, вынесет решение.

"При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены..."
(Источник: ГПК РФ Статья 196, п. 1)

В своем решении суд опишет порядок раздела (какие помещения кому переходят) и определит размер денежной компенсации, если равенство долей нарушено.

"Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией."
(Источник: ГК РФ Статья 252, п. 4)

Вступившее в законную силу решение суда станет основанием для кадастрового инженера (для подготовки технического плана) и для Росреестра (для регистрации прав).

"Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: ... вступившие в законную силу судебные акты..."
(Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14, п. 5)

Юридическая процедура оформления: от кадастрового инженера до Росреестра

Независимо от того, пошли вы по пути соглашения или через суд, финальная стадия — это кадастровый учет и регистрация прав. Здесь ваше понимание абсолютно верное: начинать нужно с кадастрового инженера.

1. Кадастровый инженер и технический план: Вы вызываете кадастрового инженера, который проводит обмеры и подготавливает технический план. Это самый важный документ, в котором будут описаны все вновь образуемые объекты (ваши блоки) с указанием их координат, площади, этажности и планов.

   "Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании... необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости..."
   (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 24, п. 1)

   Основанием для работы кадастрового инженера будет либо ваше соглашение о разделе, либо вступившее в силу решение суда.

2. Регистрация в Росреестре: Далее вы, все трое (или по одному, на основании решения суда, если оно есть), подаете документы в Росреестр (через МФЦ) на одновременный кадастровый учет и регистрацию права. Закон требует, чтобы эти действия происходили вместе.

   "В случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости... государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости."
   (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 41, п. 1)

   В этом же процессе исходный объект недвижимости (ваш старый дом) будет снят с кадастрового учета, а право общей долевой собственности на него прекратится.

   "Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости."
   (Источник: Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", Статья 41, п. 3)

Пакет документов для Росреестра:

• Заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав (от всех собственников).
• Документ, удостоверяющий личность.
• Основание для раздела: нотариально удостоверенное соглашение о разделе или вступившее в законную силу решение суда.
• Технический план, подготовленный кадастровым инженером.
• Квитанция об уплате государственной пошлины.

Важный нюанс о земельном участке. Если у вашего дома есть общий земельный участок, вам также необходимо будет разделить и его, чтобы у каждого блока был свой собственный участок. Это отдельная процедура, часто идущая параллельно с разделом дома и также требующая межевого плана.

Правовой режим общих инженерных систем: установление сервитута

Вопрос с общей котельной и коммуникациями решается через установление сервитута — права ограниченного пользования чужой недвижимостью. Вы можете установить как земельный сервитут, так и сервитут в отношении здания.

"Применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком."
(Источник: ГК РФ Статья 277)

Например, если котельная после раздела окажется в собственности одного из блоков, собственники двух других блоков получат право ограниченного пользования этой котельной (для ее обслуживания, снятия показаний) и прохода к ней через чужой участок или помещение.

"Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка... предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)."
(Источник: ГК РФ Статья 274, п. 1)

Варианты действий:

1. Идеальный: При заключении соглашения о разделе сразу включить в него пункт об установлении частного (добровольного) сервитута, четко прописав его условия.
2. Судебный: Если собственник будущего «котельного» блока откажется, право требовать установления сервитута через суд сохранится. Иск будет отдельным или может быть заявлен в рамках процесса о разделе.

   "В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута."
   (Источник: ГК РФ Статья 274, п. 3)

Сервитут также подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

"Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"."
(Источник: ЗК РФ Статья 23, п. 17)

Выводы и конкретные рекомендации

1. Первым шагом попытайтесь договориться. Учитывая несогласие одного из сособственников, проведите общее собрание (в идеале, с нотариальным удостоверением попытки уведомления) для обсуждения условий раздела.
2. Параллельно начните с консультации с кадастровым инженером. Он еще до суда может дать предварительное заключение о том, возможен ли реальный раздел технически, и какой конфигурации блоки могут получиться. Это укрепит вашу позицию и в переговорах, и в суде.
3. Если договориться не удалось — обратитесь в суд. Исковым требованием будет «выдел доли в натуре из общего имущества, прекращение права общей долевой собственности». Самый важный ваш документ в суде — это не просто иск, а ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы с правильно сформулированными вопросами для эксперта. Именно ее заключение станет основой для судебного решения.
4. После получения на руки вступившего в законную силу решения суда (или нотариально удостоверенного соглашения) — заключите договор с кадастровым инженером на подготовку технического плана для вновь создаваемых домов блокированной застройки.
5. С готовым техническим планом и основанием (суд. решение/соглашение) обратитесь в МФЦ для подачи заявления в Росреестр на одновременный кадастровый учет и регистрацию права собственности на каждый из блоков.
6. Отдельно займитесь разделом земельного участка под домом. Эта процедура взаимосвязана и потребует подготовки межевого плана.

Вопрос об общих коммуникациях, как уже было сказано, решайте через установление сервитута, прописав его условия либо в вашем соглашении о разделе, либо заявив соответствующее требование в суде.

Успешный раздел дома в натуре — процесс, требующий времени и строгого соблюдения процедур. Учитывая возможный конфликт с одним из собственников, участие профессионального адвоката, специализирующегося на спорах о недвижимости, на стадии суда будет крайне полезным.