Как переоформить 2 комнаты в общаге в квартиру: документы и нюансы

Объединение двух комнат в многоквартирном доме и признание их квартирой: правовой анализ и порядок действий

Проанализируем вашу ситуацию с точки зрения действующего законодательства. Вы столкнулись с комплексом вопросов, связанных с перепланировкой и изменением правового статуса принадлежащих вам объектов недвижимости. Главная задача — не просто узаконить уже выполненный ремонт, а официально создать новый объект права — квартиру — вместо двух изолированных комнат.

Ниже представлен пошаговый разбор юридических аспектов, возможных препятствий и необходимых действий.

1. Правовой статус дома и его влияние на регистрацию квартиры

Прежде всего, необходимо окончательно развеять сомнения, связанные с информацией из МФЦ о статусе «общежития».

Вы указываете, что дом по документам является многоквартирным. Это ключевой фактор. Понятие общежития как особого вида жилья определяется Жилищным кодексом РФ.

"К жилым помещениям специализированного жилищного фонда... относятся: ...2) жилые помещения в общежитиях... В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 92)

Из этого следует два важных вывода:

1. Помещение становится общежитием не из-за коридорной планировки, а в силу официального решения органа власти, управляющего государственным или муниципальным жилищным фондом.
2. Если ваши комнаты были приватизированы или изначально приобретены в собственность у предыдущих владельцев в доме, который по всем правоустанавливающим документам является многоквартирным (МКД), то статус «общежития» к нему в юридическом смысле неприменим.

Более того, сам Жилищный кодекс определяет многоквартирный дом через наличие в нем квартир.

"Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 15)

Следовательно, утверждение в МФЦ о необходимости «сначала перестать считать дом общежитием» является юридически некорректным, если ваш дом таковым в официальном реестре не значится. Вам нужно убедиться, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на само здание не стоит отметка о его назначении как «общежитие». Если же вдруг выяснится, что здание имеет статус "нежилое" с видом разрешенного использования "общежитие", то это действительно станет препятствием, так как по закону:

"При внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о здании с видом разрешенного использования "общежитие" в кадастре недвижимости указывается назначение такого здания - "нежилое"."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 70)

В таком случае для получения квартиры придется вначале сменить назначение всего здания, что является отдельной сложной процедурой. Однако, исходя из вашего описания («дом по бумагам многоквартирный»), этот сценарий маловероятен.

2. Можно ли считать объединенные комнаты квартирой?

Вы абсолютно правы в своем стремлении признать объединенный объект квартирой. Закон содержит четкое определение как комнаты, так и квартиры.

"Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования... Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 16)

Две отдельные комнаты, каждая из которых является объектом права, не могут быть частью одной квартиры, пока они не объединены в такой объект. Именно это вы и сделали фактически. Объединив комнаты и организовав общий вход, вы создали структурно обособленное помещение, имеющее прямой доступ в общий коридор (помещение общего пользования). Это полностью соответствует признакам квартиры. Следовательно, изменение статуса с «комнат» на «квартиру» — это не просто смена названия, а образование нового объекта недвижимости в результате перепланировки, что и требует особой процедуры регистрации.

3. Узаконивание выполненной перепланировки (объединения)

Проведенные вами работы по объединению комнат и организации отдельного входа являются перепланировкой. Жилищный кодекс РФ дает четкое определение:

"Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений... В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 25)

По закону, любая перепланировка должна проводиться на основании официального решения органа местного самоуправления. Поскольку вы этого не сделали, вашу перепланировку, к сожалению, признают самовольной, несмотря на наличие согласия управляющей компании (УК).

"Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки..."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 29)

Почему согласия УК недостаточно?
Согласование перепланировки — это исключительная прерогатива органа местного самоуправления.

"Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 26)

УК не уполномочена давать такие разрешения в принципе, поэтому ее согласие не имеет юридической силы.

Важный вопрос об установке двери на блок.
Если для организации вашего изолированного входа вы использовали часть общего коридора (например, отгородили тамбур, затронули общую стену), то вы присоединили к своим помещениям часть общего имущества собственников МКД. В этом случае требуется согласие всех собственников помещений в доме.

"Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 40)

Если же вы объединили только то, что было в пределах вашего блока двух комнат, и входная зона не затронула общедомовое имущество, согласия других собственников не требуется.

"Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 40)

Теперь о главном: как узаконить то, что уже сделано?
Самовольная перепланировка ставит вас перед выбором:

1. Попытаться согласовать ее «задним числом». Это маловероятно, но возможно, если вы подготовите проект перепланировки и подадите заявление в орган местного самоуправления.
2. Узаконить перепланировку через суд. Это основной и наиболее реальный путь в вашей ситуации.

Закон прямо предусматривает возможность сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии на основании решения суда.

"На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью."
(Источник: "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Статья 29)

4. Порядок кадастрового учета и регистрации права на квартиру

Ваша конечная цель — регистрация права собственности на единую квартиру. Эта процедура неразрывно связана с узакониванием перепланировки.

1. Подготовка проекта. Необходимо получить в проектной организации проект перепланировки, который будет доказывать, что новый объект соответствует всем строительным и санитарным нормам.
2. Судебное решение о сохранении. С этим проектом, техническим паспортом из БТИ и другими документами нужно обращаться в суд с иском о сохранении помещения в перепланированном состоянии и признании его квартирой.
3. Подготовка технического плана. После вступления решения суда в законную силу кадастровый инженер подготовит технический план на образованную квартиру. Именно технический план является основанием для кадастрового учета нового объекта.

"Сведения о помещении... указываются в техническом плане на основании... проекта перепланировки."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 24)

1. Кадастровый учет и регистрация права. Процедура будет происходить одновременно. Две комнаты будут сняты с кадастрового учета, и вместо них будет поставлена на учет новая квартира с одновременной регистрацией вашего права собственности на нее.

"Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с: ...2) образованием объекта недвижимости...; 3) прекращением существования объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости;"
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 14)

Более того, закон прямо предписывает автоматическое снятие с учета комнат при регистрации права на квартиру:

"При государственной регистрации права собственности на квартиру орган регистрации прав одновременно снимает с государственного кадастрового учета комнаты в такой квартире и осуществляет государственную регистрацию прекращения прав на комнаты без соответствующего заявления."
(Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", Статья 40)

5. Риски и рекомендации

Основные риски:

• Административная ответственность. Самовольная перепланировка является правонарушением, за которое предусмотрен штраф.
• Отказ в регистрации. Росреестр откажет в регистрации права на квартиру, пока перепланировка не будет узаконена.
• Принудительное возвращение в исходное состояние. При худшем сценарии, если суд не установит оснований для сохранения перепланировки, вас могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Конкретные рекомендации:

1. Закажите выписку из ЕГРН на здание. Убедитесь, что его назначение — «жилое» или «многоквартирный дом», и что в нем нет указания на «общежитие».
2. Обратитесь к профессиональному архитектору или в проектную организацию. Вам нужен проект перепланировки, который подтвердит соответствие объединенного помещения строительным, санитарным и противопожарным нормам.
3. Проконсультируйтесь с адвокатом. Ваше дело сложное и скорее всего потребует судебного разбирательства. Адвокат поможет правильно составить исковое заявление о сохранении помещения в переустроенном и перепланированном состоянии и признании его квартирой, а также собрать все необходимые доказательства.
4. Оцените необходимость согласия соседей. Если был затронут общий коридор, путь через суд становится более сложным, так как суд будет проверять наличие согласия других собственников. Без этого согласия сохранение перепланировки невозможно.

Только после получения положительного решения суда, вступившего в законную силу, вы сможете пройти все этапы кадастрового учета и зарегистрировать право собственности на новую квартиру.