Обязана ли управляющая организация уведомлять жильцов о расторжении договора на консьержа, если собрание решило его оставить

Отказ управляющей организации от услуги консьержа, утверждённой общим собранием собственников

Анализ ситуации

В вашем многоквартирном доме общим собранием собственников было принято решение об оказании услуги консьержа на постоянной основе и утверждён соответствующий договор. Управляющая организация в одностороннем порядке расторгла этот договор, сославшись на экономическую невыгодность и наличие задолженности жильцов, при этом собственников заранее не уведомили. Возникает вопрос о законности таких действий.

Услуга консьержа, согласно жилищному законодательству, относится к работам и услугам по содержанию общего имущества многоквартирного дома. Это подтверждается нормой Правил содержания общего имущества:

«ж) иные работы и услуги по содержанию общего имущества, установленные решением общего собрания собственников помещений (в том числе услуги консьержа)» (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункт 11).

Принятие решения о введении такой услуги и её финансировании относится к компетенции общего собрания собственников (статья 44, 46 Жилищного кодекса РФ). После утверждения решение становится обязательным для всех собственников и для управляющей организации.

Применимые нормы права

1. Решение общего собрания обязательно для управляющей организации

Закон прямо указывает, что решения, принятые общим собранием собственников в пределах его компетенции, обязательны для управляющей организации:

«Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с настоящим Кодексом, является обязательным для управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива» (Жилищный кодекс РФ, статья 46 часть 2).

Таким образом, управляющая организация не вправе игнорировать или в одностороннем порядке отменять решение о предоставлении услуги консьержа. Для изменения состава услуг необходимо новое решение общего собрания.

2. Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств

Гражданское законодательство устанавливает принцип недопустимости одностороннего отказа от обязательств:

«Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами» (Гражданский кодекс РФ, статья 310).

Поскольку договор на услугу консьержа был заключён во исполнение решения собрания и за счёт средств собственников, управляющая организация не может по собственной инициативе отказаться от этой услуги без законных оснований. Исключений, допускающих односторонний отказ из-за «экономической невыгодности» или наличия задолженности по конкретной услуге, жилищное законодательство не содержит.

3. Задолженность и нерентабельность не дают права на самовольное расторжение

Наличие долга по оплате услуги консьержа не наделяет управляющую организацию правом в одностороннем порядке исключать её из перечня услуг. Прекращение предоставления услуги возможно только после принятия общим собранием решения об отказе от неё либо расторжении соответствующего договора. Если же управляющая организация считает, что долги делают дальнейшее исполнение договора управления в целом невозможным, она вправе отказаться от всего договора управления, но лишь с соблюдением специальной процедуры:

«Управляющая организация вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выполняют принятые на себя обязательства по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, что привело к образованию задолженности по оплате данных услуг в размере, превышающем стоимость соответствующих услуг за один месяц, при условии уведомления собственников помещений о предстоящем отказе от исполнения договора не менее чем за тридцать дней» (Жилищный кодекс РФ, статья 162 часть 8.2).

Даже в этом крайнем случае требуется предварительное уведомление собственников не менее чем за 30 дней, а отказ касается всего договора управления, а не отдельной услуги. В вашей ситуации управляющая организация не отказалась от договора управления в целом, а произвольно исключила одну услугу, не уведомив жильцов, что прямо нарушает закон.

4. Изменение перечня услуг — компетенция общего собрания

Любое изменение состава услуг по содержанию общего имущества должно утверждаться собственниками:

«Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования» (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, пункт 17).

Следовательно, управляющая организация была обязана инициировать общее собрание (она имеет такое право согласно части 7 статьи 45 Жилищного кодекса РФ) для рассмотрения вопроса об отказе от услуги консьержа, но не принимать такое решение самостоятельно.

5. Обязанность действовать добросовестно и уведомлять

Закон требует от сторон обязательства действовать добросовестно и предоставлять друг другу необходимую информацию:

«При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию» (Гражданский кодекс РФ, статья 307 пункт 3).

Управляющая организация нарушила эту обязанность, не проинформировав собственников о предстоящем прекращении услуги.

Выводы и рекомендации

Выводы:

1. Управляющая организация не имела права в одностороннем порядке расторгать договор на услугу консьержа и прекращать её предоставление без решения общего собрания.
2. Задолженность и нерентабельность услуги не являются законным основанием для самовольного исключения услуги из утверждённого перечня.
3. Организация обязана была заблаговременно уведомить собственников и созвать общее собрание для отмены услуги.
4. Действия управляющей организации нарушают обязательность решений общего собрания (ст. 46 ЖК РФ), запрет на односторонний отказ от обязательств (ст. 310 ГК РФ) и порядок изменения состава услуг (п. 17 Правил № 491).

Рекомендации:

• Направить письменную претензию в управляющую организацию с требованием возобновить предоставление услуги консьержа и устранить нарушения, ссылаясь на приведённые нормы.
• Обратиться с жалобой в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) вашего региона. Эти органы уполномочены осуществлять надзор за соблюдением жилищного законодательства, в том числе за содержанием общего имущества и деятельностью управляющих организаций (статья 20 Жилищного кодекса РФ). Инспекция может провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений.
• При недостаточности административного реагирования рекомендую обратиться к адвокату для подготовки искового заявления в суд с требованием признать действия управляющей организации незаконными, обязать возобновить услугу и взыскать убытки (статья 15 ГК РФ, статья 393 ГК РФ). Одновременно можно заявить требование о компенсации морального вреда.

Помните, что все обращения фиксируйте документально, сохраняйте копии и доказательства отправки.