Продажа дома, купленного с использованием маткапитала: нужно ли выделять долю ребёнку в другом жилье или достаточно перевести деньги на его счёт?
Анализ ситуации
Вы приобрели дом с привлечением средств материнского капитала и ипотеки. Ипотека полностью погашена, и теперь вы продаёте этот дом. Вы планируете часть вырученных денег поместить на накопительный счёт несовершеннолетнего ребёнка, не выделяя ему долю в другом жилом помещении. Ваше главное опасение — отказ органов опеки в согласии на сделку по причине отсутствия «жилищной гарантии» для ребёнка.
Чтобы ответить на вопрос, необходимо разделить два самостоятельных юридических блока:
- Обязательства, возникшие из-за использования материнского капитала при приобретении дома.
- Порядок защиты имущественных прав ребёнка при последующей продаже его доли в этом доме.
1. Обязательства по материнскому капиталу уже выполнены в момент покупки
Закон о дополнительных мерах господдержки семей с детьми требует, чтобы при покупке жилья с использованием маткапитала оно было оформлено в общую долевую собственность родителей и всех детей. В частности, Федеральный закон № 256-ФЗ устанавливает:
«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное… с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей… с определением размера долей по соглашению.» (Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 4)
Поскольку дом был куплен с маткапиталом, это обязательство должно было быть исполнено: на момент погашения ипотеки ребёнок уже стал собственником определённой доли в доме. Если это так, то требование закона № 256-ФЗ полностью соблюдено, и к отношениям между вами и Пенсионным фондом (СФР) по этому объекту претензий нет. Сама по себе продажа не нарушает указанную норму, потому что она регулирует стадию приобретения, а не дальнейшего распоряжения имуществом.
2. Продажа доли ребёнка требует разрешения органа опеки
Поскольку несовершеннолетний является собственником доли в жилом помещении, отчуждение этой доли (продажа) подпадает под действие законодательства об опеке и попечительстве. Родители как законные представители не могут свободно распорядиться имуществом ребёнка — требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Данный вывод основан на следующих нормах:
«Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок… по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению)…» (Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», статья 21, часть 1)
Более того, закон перечисляет исчерпывающие основания, при которых недвижимость подопечного может быть продана:
«Недвижимое имущество… не подлежит отчуждению, за исключением: …4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.» (Федеральный закон № 48-ФЗ, статья 20, часть 1)
Следовательно, при любой продаже доли ребёнка необходимо обратиться в орган опеки и получить письменное разрешение. Без него сделка будет считаться проведённой с нарушением закона, и орган опеки может потребовать её расторжения через суд.
3. Достаточно ли зачислить деньги на счёт ребёнка?
Закон не содержит жёсткого требования обязательно предоставлять ребёнку долю в другом жилье при каждой продаже. Орган опеки оценивает, каким образом наилучшим образом будут защищены интересы конкретного ребёнка. Денежная компенсация, зачисленная на счёт несовершеннолетнего, теоретически может рассматриваться как равноценное возмещение его доли.
Более того, закон прямо предусматривает возможность внесения денежных средств подопечного на банковские счета при соблюдении определённых условий:
«Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства… застрахованы в системе обязательного страхования вкладов… и суммарный размер денежных средств… не превышает предусмотренный… размер возмещения по вкладам.» (Федеральный закон № 48-ФЗ, статья 19, часть 3)
Однако позиция органов опеки на практике такова: продажа жилья, влекущая утрату ребёнком единственного места проживания без приобретения альтернативного жилья, зачастую расценивается как ухудшение его жилищных условий. Поэтому опека может либо отказать в выдаче разрешения, либо выставить условие — одновременно наделить ребёнка собственностью в другом жилье (необязательно равной по площади, но обеспечивающей ему право проживания), либо поместить всю вырученную от доли сумму на специальный счёт и дать обязательство использовать её исключительно для покупки жилья ребёнку в будущем.
Иными словами, перевод денег на счёт не гарантирует автоматического согласия опеки. Всё решается индивидуально исходя из конкретных обстоятельств: есть ли у семьи другое жильё, где ребёнок будет проживать и сохранит регистрацию, какова сумма возмещения, каковы мотивы продажи и т.д.
Кроме того, согласно Семейному кодексу, имущество, приобретённое на средства ребёнка, также признаётся его собственностью:
«Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.» (Семейный кодекс РФ, статья 60, часть 3)
Это подтверждает, что деньги, вырученные от продажи доли, являются собственностью ребёнка, а не родителей, и их расходование должно осуществляться в его интересах и с учётом мнения органа опеки.
Выводы и практические рекомендации
- Обязательства по маткапиталу при продаже автоматически не возобновляются. Закон № 256-ФЗ выполнен в момент наделения ребёнка долей в купленном доме. Продажа этого дома не требует повторного выделения доли именно из-за маткапитала.
- Продажа доли несовершеннолетнего требует предварительного разрешения органа опеки. Родители как законные представители обязаны получить это разрешение до совершения сделки.
- Зачисление денег на счёт ребёнка — возможный, но не безусловный способ выполнить требование о защите его интересов. Орган опеки вправе:
- согласиться на продажу при условии перечисления соразмерных средств на личный счёт ребёнка;
- отказать в согласии, если сочтёт, что ребёнок лишается жилья без адекватной замены;
- потребовать одновременного приобретения другого жилого помещения с выделением доли ребёнку либо нотариально удостоверенного обязательства о последующем наделении долей в приобретаемой после продажи недвижимости.
- Позиция конкретного органа опеки может зависеть от региональных особенностей правоприменительной практики и внутренних регламентов. Поэтому настоятельно рекомендую до подписания основного договора купли-продажи обратиться в территориальный орган опеки и попечительства по месту жительства ребёнка за предварительной консультацией и разъяснением, какие именно документы и гарантии они потребуют для выдачи разрешения.
Если есть сомнения в положительном решении опеки или сделка имеет высокую стоимость, стоит дополнительно проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на семейном и жилищном праве. Он поможет подготовить мотивированное заявление в опеку, собрать доказательства выгодности сделки для ребёнка и при необходимости обжаловать отказ в судебном порядке.
